Cosa succede se l’assemblea non riesce a raggiungere i quorum per effettuare i lavori urgenti? E come comportarsi se l’amministratore non agisce?
Non è facile adottare una delibera assembleare per l’approvazione di lavori in condominio quando l’entità della spesa è tale da far saltare il bilancio familiare. In questi casi sono frequenti fenomeni di “assenteismo pilotato” al fine di far mancare il quorum per la stessa costituzione dell’assemblea. Ma che succede invece se le opere risultano necessarie e improcrastinabili perché è in gioco la sicurezza dello stabile, delle parti comuni, di uno o più appartamenti o dei terzi? Insomma, in caso di lavori in condominio, che fare se non c’è la maggioranza? Come può l’amministratore agire se alcuni condòmini si astengono o non si presentano alle riunioni causando puntualmente la mancanza del numero minimo per l’approvazione delle decisioni? E cosa può fare per garantire la sicurezza dei residenti e la manutenzione dell’immobile? A queste domande proveremo a dare una risposta qui di seguito.
L’amministratore può ordinare lavori urgenti senza l’approvazione dell’assemblea?
Pur essendo le decisioni relative alle manutenzioni straordinarie di competenza esclusiva dell’assemblea, la legge prevede che se queste manutenzioni rivestono carattere di urgenza e necessità, spetta all’amministratore intervenire anche senza preventivo mandato.
Secondo infatti quanto previsto dall’articolo 1135, secondo comma, del Codice civile, l’amministratore ha il diritto-dovere di disporre i lavori di manutenzione straordinaria solo qualora questi siano urgenti. Tuttavia, deve poi riferire delle sue azioni nella prima assemblea successiva. Ciò significa che, in presenza di una situazione critica, l’amministratore ha le mani libere per agire, ma deve poi riferire le sue decisioni di fronte all’assemblea.
Anzi, possiamo dire che l’inerzia dell’amministratore sia non solo causa di revoca per giusta causa dello stesso ma anche fonte di responsabilità professionale qualora ne siano derivati danni per il condominio o per i terzi. La responsabilità dell’amministratore cessa però se questi dimostra di non aver potuto agire non per proprio volere, ad esempio per indisponibilità di fondi sul conto correntecondominiale. In quest’ultimo caso, l’amministratore avrebbe solo l’obbligo di convocare al più presto l’assemblea rappresentando la situazione critica e palesando i rischi a cui il condominio potrebbe andare incontro.
In ogni caso, quando vi è il pericolo di crolli, l’amministratore che non possa autorizzare i lavori urgenti per assenza di liquidità, ha comunque l’obbligo di predisporre le misure di prevenzione, come transennare l’area.
Quali sono le spese urgenti a cui l’amministratore deve fare fronte?
La norma testé citata parla solo di «spese urgenti». Secondo la giurisprudenza, tali sono quelle necessarie a far fronte a opere non solo improcrastinabili, ma anche necessarie perché, senza di esse, potrebbe derivarne un pregiudizio imminente e irreparabile all’edificio, a uno degli appartamenti oppure a terzi. Si pensi al cornicione che potrebbe crollare in testa ai passanti o sulle auto parcheggiate nel cortile; oppure al temporale estivo che scoperchi una porzione del tetto condominiale.
Nel caso l’intervento sia frazionabile (ad esempio, porzione di cornicione pericolante), l’amministratore deve limitarsi ad effettuare lo stretto necessario (rimozione della porzione di cornicione), rinviando ulteriori decisioni alla assemblea che provvederà a convocare in tempi brevissimi.
Che fare se i condòmini rifiutano di contribuire economicamente ai lavori?
È possibile che, anche in presenza di lavori urgenti, alcuni condòmini rifiutino di versare il proprio contributo. In questo scenario, la riscossione dei fondi può diventare problematica, rischiando di innescare contenziosi riguardo all’effettiva urgenza degli interventi eseguiti.
In questi casi, prima di agire, l’amministratore farà bene a incaricare un tecnico che, con apposita perizia, attesti l’urgenza delle opere e il pericolo di un danno grave e irreparabile. All’esito della stessa, l’amministratore potrà fare ricorso al tribunale affinché adotti i provvedimenti necessari alla rimozione del pericolo. È un’azione drastica che, pur garantendo la sicurezza dell’edificio, potrebbe causare tensioni con i condòmini coinvolti in eventuali contenziosi.
Qual è la strategia migliore per l’amministratore in una situazione complessa?
Innanzitutto, l’amministratore dovrebbe cercare di sensibilizzare i condòmini sulla necessità e urgenza dei lavori, mettendo in luce i rischi legati alla mancanza di intervento. Una comunicazione chiara, magari attraverso una lettera raccomandata, potrebbe fare la differenza. Se l’ostruzionismo dovesse persistere, l’amministratore potrebbe considerare l’opzione di rassegnare le proprie dimissioni, segnalando così la gravità della situazione.