Quando un condomino anticipa spese urgenti per il bene comune, quando e come può ottenere il rimborso? Scopriamo il quadro giuridico alla luce della recente giurisprudenza.
Ti sei mai trovato a dover anticipare spese per interventi urgenti nel tuo condominio e di chiedere poi il rimborso all’assemblea? Come ti comporteresti se, in quella circostanza, gli altri condomini decidessero di non venirti incontro e restituirti i soldi che hai speso? Sarebbe un tuo diritto esigere il rimborso delle spese per lavori urgenti in condominio e cosa fare se l’amministratore e l’assemblea dovessero negartelo?
Ecco una guida pratica per navigare nel complesso mondo delle spese condominiali, basata sulle indicazioni del Codice Civile e sulle recenti sentenze dei tribunali.
Cosa dice il Codice Civile sulle spese urgenti?
L’articolo 1134 del Codice Civile stabilisce che il condomino che sostiene spese per le cose comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, a meno che non si tratti di spese urgenti. Ma cosa s’intende per “spese urgenti”? Si tratta di opere che appaiono indifferibili per evitare danni alla cosa comune.
In quali casi un’opera è considerata urgente?
Sono considerate urgenti tutte quelle opere che, per evitare danni, non possono aspettare le normali tempistiche condominiali, come la convocazione di un’assemblea.
Ad esempio, la riparazione di un tetto danneggiato da un temporale o di un cornicione che rischia di cadere. Se l’amministratore o l’assemblea non possono essere avvisati in tempo, il condomino può anticipare le spese.
Come si dimostra l’urgenza di un intervento?
La responsabilità di dimostrare l’urgenza e l’impossibilità di avvertire in tempo l’amministratore o gli altri condomini incombe sul condomino che chiede il rimborso. È quindi fondamentale conservare documentazione e prove che attestino l’urgenza dell’intervento.
Cosa dice la giurisprudenza sul rimborso delle spese urgenti?
Secondo recenti sentenze, sono spese urgenti quelle che, seguendo il criterio del buon padre di famiglia, sono indifferibili per evitare un possibile danno al bene comune. Un esempio citato è quello delle spese sostenute in seguito a ordinanze comunali.
Il Tribunale di Napoli con la sentenza 9189/2023 ha riconosciuto il carattere d’urgenza degli interventi eseguiti in un fabbricato, a seguito del distacco di intonaco.
La Cassazione con sentenza 18759/2016 ha detto che: «il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex articolo 1134 Codice civile, l’urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini».
Ancora con sentenza 3221/2014 la Suprema corte ha precisato che: «in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’articolo 1134 Codice civile, il condomino può ottenere il rimborso della spesa fatta per la cosa comune, sostenuta, cioè, in funzione dell’utilità comune, indipendentemente dalla circostanza che la spesa stessa sia stata fatta su cosa comune o di proprietà esclusiva».
Che succede in caso di “condominio minimo”?
Anche nell’ambito di un condominio minimo esiste il diritto al rimborso delle spese per lavori urgenti fatti da uno dei proprietari in assenza dell’altro.
Se in una villa bifamiliare uno dei due condomini sostiene spese urgenti nell’interesse comune, ha diritto al rimborso, come nel caso della riparazione di un tetto danneggiato durante le vacanze dell’altro condomino.