Come si dividono le spese del servizio di lavanderia presente nell’edificio condominiale? Pagano anche coloro che non si avvalgono delle lavatrici?
Il condominio è quell’edificio in cui coesistono parti comuni e proprietà esclusive, con le prime che sono spesso indispensabili per le seconde; basti pensare a un palazzo privo di scale e di ascensore: sarebbe impossibile raggiungere i piani più alti.
Come detto, però, le parti comuni possono anche non essere fondamentali ma, comunque, offrire servizi che consentono ai proprietari di godere in maniera migliore del proprio immobile. È il caso, ad esempio, del riscaldamento centralizzato oppure della lavanderia condominiale. Approfondiamo questo specifico aspetto.
Cos’è la lavanderia condominiale?
La lavanderia è il locale condominiale attrezzato con lavatrici e asciugatrici automatiche messe a disposizione dei residenti.
Il pagamento di tale servizio di lavaggio e asciugatura può avvenire con appositi gettoni monouso, con chiavette ricaricabili o perfino con schede personalizzate che possono fungere anche da chiave d’accesso ad altri spazi comuni condominiali, e che permettono di trasferire direttamente i costi sulle spese condominiali della famiglia.
La lavanderia è un bene comune?
La lavanderia è sicuramente una parte comune del condominio.
È direttamente la legge, infatti, ad affermare che la lavanderia rientra tra i locali per i servizi in comune, insieme ad altri come la portineria, l’alloggio del portiere e gli stenditoi [1].
La lavanderia può essere di proprietà privata solamente se lo stabilisce il titolo, per tale dovendosi intendere l’atto con cui è stato costituito il condominio allorquando il costruttore ha ceduto le singole unità immobiliari da cui l’edificio è costituito.
Si tratta tuttavia di una rarità: la lavanderia, infatti, offre un servizio a tutti i proprietari, esattamente come l’ascensore e il riscaldamento centralizzato.
Lavanderia condominiale: come si dividono le spese?
Trattandosi di bene comune, le spese della lavanderia si dividono tra tutti i condòmini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso in millesimi.
Poiché la lavanderia è sia un bene (il locale) che un servizio (quello derivante dall’utilizzo delle lavatrici in esso presenti), i condòmini dovranno divedersi le spese sia della manutenzione dell’unità immobiliare che dei macchinari.
Ciò significa che, se ad esempio l’asciugatrice dovesse rompersi, tutti i proprietari saranno chiamati a partecipare alle spese necessarie per la riparazione.
Infatti, per la legge ciò che conta non è l’utilizzo effettivo di un bene comune bensì quello potenziale.
Ciò non vale nell’ipotesi in cui il guasto sia attribuibile in maniera esclusiva a uno dei condòmini, il quale ad esempio ha causato il malfunzionamento non rispettando le modalità d’uso dei macchinari: in questa ipotesi, le spese di riparazione sono a carico esclusivo del responsabile.
Per evitare controversie sulla ripartizione delle spese, è possibile ottenere in comodato d’uso i macchinari tipici della lavanderia, lasciando che la manutenzione e la riparazione sia a carico della ditta che ha fornito i dispositivi: in questo modo, i condòmini che non usano i macchinari non avranno spese legate alla riparazione dei macchinari.
Insomma: è possibile mettersi d’accordo in modo tale che le spese di installazione e di manutenzione siano a carico dell’azienda, quest’ultime comprendono eventuali riparazioni di guasti e ricambio dei pezzi.
Ogni condomino paga invece il costo d’utilizzo, secondo le modalità previste di volta in volta (gettone, tessera, ecc.).
Il locale lavanderia può essere adibito ad altro?
Può capitare che il condominio decida di rimuovere i macchinari presenti nel locale lavanderia, ad esempio perché non intende sostenere i costi di riparazione.
In un caso del genere, anche in assenza dei dispositivi elettronici che garantiscono il servizio di lavanderia, il locale resta comunque condominiale. Infatti, quando parla di “lavanderia”, la legge si riferisce all’unità immobiliare.
Secondo la giurisprudenza, per i locali originariamente adibiti a lavanderia la condominialità deriva dalla loro accessibilità da parte dei singoli condòmini, oltre che dalla loro strumentalità e funzionalità alle singole proprietà esclusive [2].
Ciò significa che il locale lavanderia che è stato dismesso rimarrà di proprietà comune e potrà essere adibito ad altro, compatibilmente con le caratteristiche dello stesso e nel rispetto dei limiti derivanti dalla normativa edilizia e urbanistica.