Il tetto può essere utilizzato per opere indispensabili all’uso dell’appartamento, come impianti di energia rinnovabile o canne fumarie?
Il lastrico solare è la superficie che copre un edificio nella sua parte superiore. In altre parole, il lastrico solare è quell’area piana che funge da copertura di un immobile, in genere un condominio. In pratica, il lastrico solare funge da tetto dell’edificio. A differenza di quest’ultimo, però, è generalmente piano (o soltanto leggermente inclinato) e, pertanto, la sua superficie è calpestabile, esattamente come quella di una terrazza. Con questo articolo vedremo quale uso si può fare del lastrico solare.
Come si può utilizzare il lastrico?
Secondo la giurisprudenza [1], il condomino non può creare un giardinetto o una serra sul lastrico solare. È vero che ciascun proprietario è libero di utilizzare le parti comuni, ma pur sempre nei limiti della rispettiva destinazione d’uso e sempre che ciò non impedisca il pari uso anche agli altri [2].
Inoltre, per poter considerare legittima l’opera creata su un bene comune occorre che essa debba essere indispensabile all’uso dell’appartamento di chi ha eseguito l’opera stessa. Se non c’è questo requisito, come nel caso di un’opera ornamentale o voluttuaria, come appunto una serra, lo spazio va ripristinato per come era in precedenza.
La giurisprudenza ha quindi sancito l’illegittimità di una serra sul lastrico solare, ma, ovviamente, il discorso può essere adattato a qualsiasi altro tipo di intervento.
Ad esempio, è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. E questo anche per espressa previsione del codice civile [3].
Ai fini della legittimità o meno di tale utilizzazione particolare della cosa comune occorre valutare, caso per caso, il grado di incidenza nella menomazione della funzione di copertura e calpestio del lastrico, nonché l’alterazione della destinazione della cosa comune in pregiudizio del godimento degli altri condomini.
Alla luce di tale criterio, sono stati ritenuti legittimi sia l’installazione di una canna fumaria di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico solare.
È invece illegittimo l’uso esclusivo che il condomino faccia del bene comune: ad esempio, trasformi il lastrico solare condominiale in terrazza ad uso esclusivo, privandone gli altri condomini.
A chi appartiene il lastrico solare?
Il codice civile indica, tra le parti in comunione tra i proprietari dei piani o porzioni di piano di un edificio in condominio, anche il lastrico solare, salvo che il contrario non risulti, in modo chiaro ed univoco, dal titolo di provenienza.
Tale titolo è costituito dai singoli atti di acquisto dei partecipanti al condominio, nonché dal regolamento contrattuale di condominio accettato dai singoli acquirenti.
Non diversamente dal tetto tradizionale, dal quale si diversifica soltanto nella struttura e nella conformazione, il lastrico solare, pur assolvendo alla funzione primaria di protezione dell’edificio medesimo, può essere utilizzato per altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo: tale funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua destinazione primaria all’uso comune, così, in mancanza di un titolo contrario, lascia inalterata la presunzione di proprietà comune.
Tuttavia, il godimento delle parti comuni da parte dei singoli condòmini è illegittimo quando esso violi, senza il consenso ed in pregiudizio degli altri, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento che a ciascun proprietario spetta sulla cosa medesima.
Alla luce di ciò la Cassazione ha puntualizzato che, in relazione al lastrico solare, cui è connaturata la funzione di copertura delle parti sottostanti dell’edificio condominiale, commette spoglio il condomino che ne cambi lo stato di fatto o ne alteri la destinazione, con l’effetto di escludere o ridurre apprezzabilmente, anche soltanto sul piano delle possibilità o modalità di esercizio (accessibilità, ispezionabilità del manufatto, ecc.), le precedenti facoltà di utilizzazione e godimento del lastrico degli altri condòmini.