In caso di mancato rinnovo del vecchio amministratore, in assenza di quello nuovo, è possibile avviare le azioni contro i morosi?

Amministratore revocato ma non ancora sostituito: finché l’assemblea non nomina il successore è suo dovere continuare a svolgere il proprio incarico al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza poter pretendere ulteriori compensi. È la cosiddetta prorogatio (o anche perpetuatio) dei poteri). Si ritiene pertanto che egli debba provvedere all’ordinaria amministrazione nonché alle incombenze necessarie ed urgenti (ad esempio la messa in sicurezza della strada nel caso in cui un cornicione minacci di cadere).

Ci si chiede se l’amministratore può riscuotere le quote anche durante la prorogatio. Ipotizzando che il condominio non abbia la disponibilità economica per pagare i fornitori e soprattutto le utenze a causa dei buchi di bilancio provocati dagli immancabili morosi, potrebbe l’amministratore uscente – ma ancora in carica – nominare un avvocato di propria fiducia affinché avvii le azioni legali contro questi ultimi? 

A questa domanda ha fornito risposta la Corte di appello di Roma con una recente sentenza [1]. Ricordiamo prima alcuni aspetti essenziali della disciplina.

Riscossione quote condominiali: termini 

L’amministratore di condominio ha 5 anni per riscuotere le quote ordinarie e 10 per quelle straordinarie. 

Se l’appartamento è in affitto, il pagamento spetta al locatore che poi si rivale sul conduttore. Il condominio non può quindi agire nei confronti dell’inquilino in quanto non è un condomino.

L’amministratore è tenuto ad agire contro i morosi entro 6 mesi dall’approvazione del piano di riparto, a pena di responsabilità professionale e possibile revoca dall’incarico per giusta causa. Tuttavia il piano di riparto non è condizione per agire: il condominio potrebbe infatti ugualmente avviare le azioni legali e ottenere il decreto ingiuntivo. Decreto che, in questo caso, non sarà «provvisoriamente esecutivo»: tradotto in parole povere, il debitore avrà 40 giorni di tempo per pagare (diversamente dovrebbe farlo non appena ricevuta la notifica del decreto ingiuntivo). 

Se la morosità persiste per oltre 6 mesi, l’amministratore può sospendere il debitore dal godimento dei beni e servizi condominiali «suscettibili di utilizzo separato»: si pensi all’accesso al cortile, ai campi da tennis, l’erogazione del riscaldamento e dell’acqua.

Riscossione quote condominiali: procedura

La procedura per la riscossione delle quote condominiali parte dall’iniziativa dell’amministratore che, come anticipato, non necessita della preventiva autorizzazione dell’assemblea: egli firma il mandato a un avvocato di propria fiducia che poi richiederà il decreto ingiuntivo al tribunale.

Il decreto ingiuntivo, una volta notificato, diventa definitivo e non più contestabile dopo 40 giorni. 

In opposizione al decreto ingiuntivo, il condomino moroso non può sollevare contestazioni in merito ai vizi della delibera assembleare dovendo questa essere impugnata entro 30 giorni dalla stessa (per gli astenuti o dissenzienti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti). Ciò non vale solo quando il vizio della delibera è così grave da implicare la nullità della stessa (ad esempio la violazione dei quorum): in tal caso, infatti, l’impugnazione può essere fatta valere senza termini.

Può l’amministratore revocato e non sostituito riscuotere le quote condominiali?

Vediamo ora se, tra i poteri che residuano all’amministratore in regime di prorogatio, vi è anche quello di riscuotere le quote e quindi di agire contro i morosi. 

Secondo la sentenza in commento l’amministratore del condominio, cessato dalla carica per qualsiasi ragione (dimissioni, rinuncia o revoca) e non ancora sostituito, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa dei crediti condominiali, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea. A tale conclusione è già pervenuto anche la Cassazione secondo la quale la prorogatio da parte dell’amministratore uscente esclude il potere di riscuotere le quote condominiali solo se ciò è stato esplicitamente affermato dall’assemblea nella delibera di revoca dall’incarico [2]. 

In caso di inerzia da parte dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore, il mancato esercizio da parte del singolo condòmino del potere di agire rivolgendosi al Tribunale per la nomina del nuovo amministratore fa presumere che la prosecuzione provvisoria della carica da parte dell’amministratore uscente è conforme all’interesse del condominio e alla volontà dei condòmini. 

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