Cosa deve fare l’amministratore in presenza di decisioni nulle o annullabili? Cosa succede se ci si rifiuta di eseguire una deliberazione dell’assemblea?

L’amministratore deve porsi al servizio del condominio, avendo cura di curarne la gestione nel miglior modo possibile. Non a caso, l’amministratore è pagato per il suo lavoro e, da un punto di vista giuridico, si pone come mandatario di tutti i condòmini. È dunque chiaro che, nell’assolvimento dei propri compiti, egli debba eseguire la volontà manifestata dai proprietari all’interno dell’assemblea. Ad esempio, se viene deciso di ristrutturare l’edificio, allora l’amministratore dovrà eseguire tale delibera, procedendo ad esempio a dare incarico a una ditta. Cosa succede se egli viene meno a questo obbligo? L’amministratore può disapplicare le delibere condominiali?

Sin da subito bisogna dire che l’amministratore che non esegue le delibere rischia di essere rimosso dal proprio incarico senza nemmeno bisogno di una decisione assembleare: trattandosi di una grave irregolarità, è possibile procedere alla sua revoca mediante ricorso giudiziario proposto anche da un solo condomino. Non rispettare le delibere, quindi, costituisce per l’amministratore una grave violazione dei propri obblighi. Ciò non significa, però, che non possano esserci delle circostanze in cui valutare attentamente se dare seguito o meno a una decisione. L’amministratore può disapplicare le delibere condominiali? Scopriamolo insieme.

Amministratore: deve eseguire le delibere?

La legge [1] non lascia spazio a dubbi: l’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea. Questo significa che deve fare tutto quanto è in suo potere per attuare la volontà espressa dai condòmini regolarmente riuniti nell’adunanza.

Ad esempio, se l’assemblea ha stabilito che bisogna ritinteggiare la facciata dell’edificio, l’amministratore dovrà provvedere a dare esecuzione a tale volontà, ad esempio conferendo incarico a un’impresa.

L’amministratore deve eseguire le delibere anche in presenza di condòmini contrari: secondo la legge [2], le deliberazioni assunte dall’assemblea sono obbligatorie per tutti.

Quindi, anche se dovesse ritenerla particolarmente ingiusta, la delibera andrà comunque eseguita.

Cosa succede se l’amministratore non esegue le delibere?

La mancata esecuzione delle delibere assembleari costituisce un grave inadempimento per l’amministratore, il quale potrebbe essere rimosso con votazione dell’assemblea o, in mancanza, con ricorso al giudice anche da parte di un solo condomino. Si parla in questi casi di revoca giudiziale.

Amministratore: le delibere annullabili vanno attuate?

L’amministratore deve eseguire perfino le delibere annullabili, cioè quelle adottate in difformità rispetto a quanto stabilito dalla legge o dal regolamento.

Questo significa che, se una decisione è stata assunta in assemblea senza rispettare i necessari quorum di legge, l’amministratore dovrà comunque procedere a darle esecuzione.

Ciò perché la delibera annullabile è efficace fintantoché non è formalmente dichiarata invalida dal giudice oppure non ne è sospesa l’efficacia.

È la legge a stabilire espressamente che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

La delibera annullabile può essere impugnata dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti entro trenta giorni dall’adozione o dalla comunicazione.

In presenza di una delibera palesemente annullabile, prima di procedere all’esecuzione l’amministratore potrebbe cautamente attendere il decorso dei trenta giorni, trascorsi i quali la decisione, se non è stata impugnata, è completamente sanata, nel senso che non può più essere invalidata.

Non si tratta tuttavia di un obbligo: come più volte ricordato, l’amministratore ha il dovere di attuare tempestivamente la volontà assembleare, con la conseguenza che il condominio potrebbe ugualmente ritenere inadempiente l’amministratore che non esegue una delibera annullabile.

Amministratore: le delibere nulle vanno attuate?

Diverso è il discorso per le delibere nulle: queste ultime, infatti, non sono mai efficaci e, pertanto, esonerano l’amministratore dall’obbligo di attuarle.

Ad esempio, è nulla la delibera con cui l’assemblea decide di eseguire dei lavori all’interno della proprietà privata di uno dei condòmini. In tal caso, poiché si tratta di deliberazione che esorbita dalle competenze dell’assemblea, l’amministratore può rifiutarsi legittimamente di darle applicazione, in quanto si tratta di decisione radicalmente nulla e, pertanto, priva di efficacia a prescindere da un’impugnazione formale da parte dei condòmini.

Il problema è che non sempre l’amministratore si fa scrupolo di verificare se una delibera è nulla o annullabile, anche perché, mentre le delibere annullabili si riconoscono per la contrarietà al regolamento o ai precetti di legge, le delibere nulle non sono disciplinate dall’ordinamento giuridico: toccherebbe quindi all’amministratore operare una distinzione non sempre facile.

In presenza di una decisione nulla, peraltro, nemmeno l’amministratore potrebbe attendere i trenta giorni dalla sua adozione: a differenza dell’annullabilità, la nullità può essere fatta valere da qualsiasi condomino senza limiti di tempo.

Amministratore: può disapplicare le delibere assembleari?

In buona sostanza, l’amministratore di condominio può disapplicare le delibere assembleari e, quindi, rifiutarsi di darne esecuzione, solamente nell’ipotesi di nullità, in quanto la decisione è inefficace sin dalla sua adozione. Si pensi alla delibera con cui il condominio decide di dar luogo a un abuso edilizio.

Al contrario, nell’ipotesi di delibera annullabile, l’amministratore deve comunque provvedere alla sua esecuzione, in quanto l’annullabilità non preclude l’efficacia della decisione.

L’amministratore tuttavia, per evitare gravi stravolgimenti, in caso di delibera annullabile potrebbe decidere di attendere il decorso dei trenta giorni necessari alla sua impugnazione, così da poter stare tranquillo per la sua successiva esecuzione.

Si tratta quindi di una disapplicazione temporanea della delibera annullabile che potrebbe essere tollerata dal condominio, fermo restando che la delibera è pur sempre efficace e che lo rimane anche in corso di giudizio, a meno che il giudice non decide di sospenderne l’efficacia.

The post L’amministratore può disapplicare le delibere condominiali? first appeared on La Legge per tutti.