Quanto dura il mandato dell’amministratore condominiale? Cosa succede se alla scadenza l’assemblea non provvede alla nomina di un sostituto?
I condomìni con almeno nove proprietari diversi devono necessariamente nominare un amministratore; se non procedono in tal senso, anche un solo condomino può rivolgersi al giudice affinché vi provveda in sostituzione dell’assemblea. Per legge, l’incarico dell’amministratore dura un anno, rinnovabile tacitamente per uno ulteriore. È in questo preciso contesto che si pone il seguente problema: l’amministratore in prorogatio deve redigere il bilancio?
Capita spesso, infatti, che l’assemblea non venga convocata a conclusione del biennio durante il quale l’amministratore è stato in carica. In un’ipotesi del genere, per evitare che si crei un pericoloso “vuoto di gestione”, la legge consente comunque all’amministratore di proseguire il proprio lavoro, almeno fintantoché qualcun altro non prenderà il suo posto. Durante questo periodo, definito per l’appunto “prorogatio”, l’amministratore può anche redigere il rendiconto annuale? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza sul punto.
Quanto dura il mandato dell’amministratore?
Sulla durata del mandato dell’amministratore condominiale non c’è unanimità di vedute.
Posto che risulta pacifico il rinnovo di un anno dopo il primo, c’è divergenza di opinioni su cosa succede al termine del biennio.
Secondo un orientamento [1], decorso il secondo anno, l’amministratore cessa dal suo incarico automaticamente, ossia senza la necessità di un’espressa manifestazione di volontà dell’assemblea, perdendo immediatamente i poteri rappresentativi dei condòmini e quelli gestori in precedenza a lui attribuiti.
In tale situazione l’unico potere-dovere che residua in capo all’amministratore è quello (previsto dall’articolo 1129 del codice civile) di compiere gli atti urgenti necessari ad evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a compensi ulteriori.
Secondo altra tesi [2], invece, la legge non avrebbe posto un limite temporale al sistema di rinnovo tacito annuale, con la conseguenza che il mandato dell’amministratore si rinnoverebbe di anno in anno, senza limiti, fino a che non intervenga l’assemblea a rimuoverlo (o egli non dia le dimissioni).
Il primo orientamento sembra comunque quello maggioritario, per cui deve ritenersi che il mandato annuale dell’amministratore, alla scadenza, si rinnovi tacitamente per un solo anno.
Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Quanto dura l’incarico dell’amministratore di condominio.
Cos’è la prorogatio dell’amministratore?
Dando adito alla prima tesi, quella della durata annuale dell’incarico, rinnovabile per una sola volta, allo scadere del biennio l’amministratore, in assenza di determinazioni contrarie, resta in carica per svolgere solamente le mansioni ordinarie. Si parla appunto di amministratore in prorogatio.
Lo scopo della “prorogatio” è quello di garantire al condominio una continuità nella gestione dell’edificio.
L’amministratore in regime di prorogatio deve continuare a gestire il condominio limitatamente all’amministrazione ordinaria, erogando le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali, conservando peraltro il potere di chiedere ai condòmini il pagamento dei necessari contributi.
L’amministratore in prorogatio deve redigere il rendiconto?
L’amministratore che si trova in regime di prorogatio deve anche redigere il rendiconto annuale, rientrando tale incombenza tra quelle necessarie alla gestione ordinaria del condominio.
Fino a che non andrà via o non sarà sostituito da altro nominato dall’assemblea, quindi, l’amministratore in prorogatio, al termine dell’esercizio condominiale annuale, potrà (anzi, dovrà) preparare il rendiconto (sia consuntivo che eventualmente preventivo) al fine di sottoporlo ai condòmini per la sua approvazione.
Si tratta di un adempimento fondamentale che, se non venisse eseguito, potrebbe profondamente ledere l’interesse condominiale.
Ma non solo. Si ritiene che l’amministratore in prorogatio che abbia agito nell’interesse comune può sempre ottenere dall’assemblea la ratifica delle spese ordinarie e straordinarie effettuate senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità e urgenza, purché non voluttuarie o gravose [3].