Chi può contestare le decisioni assunte dall’assemblea dei condòmini? Quando c’è conflitto d’interessi?
La legge consente a tutti i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti di impugnare le deliberazioni adottate dall’assemblea. Si tratta di un principio pacifico, stabilito a chiare lettere dalla legge e non derogabile dal regolamento. Con questo articolo ci occuperemo di un particolare aspetto della questione: vedremo cioè se l’amministratore di condominio può impugnare le delibere assembleari.
La questione è piuttosto dibattuta. Il problema che si pone è che se l’amministratore fosse libero di impugnare ogni tipo di decisione finirebbe per intromettersi nella capacità decisionale dei condòmini. Infatti, il compito dell’amministratore è quello di eseguire le delibere adottate dall’assemblea, assecondando così la volontà dei proprietari. Se egli potesse contestare tali scelte, allora finirebbe per avere un potere enorme, visto che non soltanto sarebbe incaricato della gestione dell’edificio ma potrebbe perfino far annullare le decisioni che ritiene ingiuste. È proprio così? L’amministratore di condominio può impugnare le delibere? Se sì, entro quali limiti? Approfondiamo l’argomento.
Chi può impugnare le delibere dell’assemblea?
La legge è chiara: tutti i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti possono impugnare la deliberazione contraria alla legge o al regolamento, entro il termine di trenta giorni (che, per gli assenti, decorre da quando hanno avuto notifica del verbale) [1].
Accanto ai condòmini, eccezionalmente la legge consente anche ad altri soggetti di impugnare le deliberazioni, seppure entro certi limiti:
- l’inquilino può impugnare solo le delibere nelle quali ha diritto di voto, cioè quelle relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria [2];
- l’usufruttuario può impugnare qualsiasi delibera che produca effetti nei suoi riguardi, anche in tema di spese straordinarie.
Amministratore: può impugnare le delibere annullabili?
L’amministratore può impugnare le delibere annullabili, purché sia un condomino. In altre parole, la possibilità di impugnare le deliberazioni è conferita anche al cosiddetto “amministratore interno”, cioè al proprietario che è stato incarico di gestire l’edificio in qualità di amministratore.
Tale potere deriva dalla sua qualità di condomino, cioè di titolare di una delle unità immobiliari site nell’edificio.
Come visto nel precedente paragrafo, la legge attribuisce chiaramente il diritto di impugnativa a tutti i condòmini: non c’è quindi ragione di ritenere che, se il condomino è anche amministratore, perda tale facoltà.
Amministratore: può impugnare la delibera con cui viene revocato?
La partecipazione dell’amministratore all’assemblea condominiale può creare un caso di conflitto d’interessi.
Si pensi, ad esempio, al condomino che partecipa all’assemblea in cui bisogna stabilire se confermargli l’incarico di amministratore oppure revocarglielo.
In un’ipotesi del genere parrebbe sussistere un chiaro conflitto d’interessi, in quanto il condomino avrebbe interesse alla sua conferma.
La giurisprudenza [3] è però pacifica nel ritenere che il conflitto d’interessi dia luogo ad annullabilità della deliberazione solo se:
- il voto del condomino in conflitto sia stato determinante per l’assunzione della delibera; ciò succede quando, senza il suo voto, l’esito della votazione sarebbe stato diverso;
- il condomino aveva un effettivo interesse personale;
- il condominio ha subito o può potenzialmente subire un danno.
Pertanto, se l’amministratore interno esprime un voto determinante per l’assunzione della delibera che lo riguarda direttamente, arrecando così un potenziale danno all’edificio, allora i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti potranno impugnare la deliberazione e chiederne l’annullamento per conflitto d’interessi.
Poniamo ora il caso contrario, e cioè che l’amministratore interno voglia impugnare la deliberazione con cui l’assemblea ha deciso di revocarlo oppure di non pagargli le spese. In un’ipotesi del genere, potrebbe procedere a impugnazione?
Sì, ma solo per vizi formali, ad esempio se l’assemblea ha votato senza rispettare i quorum di legge oppure senza che il punto fosse all’ordine del giorno.
In altre parole, l’amministratore che è anche condomino può impugnare le deliberazioni che lo riguardano solamente per vizi procedurali, non potendo chiedere al giudice di sindacare sul merito, cioè sulla scelta che è stata fatta dall’assemblea.
Quindi, se i condòmini hanno deciso di revocare l’amministratore interno oppure di non pagarlo e la decisione è formalmente impeccabile, l’amministratore non potrà procedere a impugnazione; potrà invece agire in separata sede per chiedere ciò che gli spetta, ad esempio citando in giudizio il condominio per chiedere il risarcimento dei danni.
L’amministratore può impugnare la delibera nulla?
L’amministratore può sempre impugnare la deliberazione nulla, anche quando non è un condomino. Ciò perché, secondo la legge, la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e può essere rilevata anche d’ufficio dal giudice [4].
Una delibera è nulla quando è priva degli elementi essenziali (ad esempio, è stata adottata oralmente anziché per iscritto), ha un oggetto illecito (ad esempio, decide di dare in locazione uno spazio condominiale per l’esercizio della prostituzione o del traffico di droga) oppure esorbita dalle competenze assembleari: è il caso della decisione che incide sui diritti individuali del singolo proprietario.
In tutte queste ipotesi, l’amministratore può ricorre al giudice in qualsiasi tempo per far dichiarare la nullità della deliberazione, senza che ci sia bisogno di essere anche condomino.
Amministratore: quando può impugnare le delibere?
L’amministratore può impugnare una deliberazione annullabile se è condomino dell’edificio. Se la decisione è nulla, allora può procedere a impugnazione anche se non è condomino, in quanto secondo la legge l’atto nullo può essere contestato da chiunque ne abbia interesse.
L’amministratore, anche se condomino, non può invece contestare nel merito le decisioni assunte dall’assemblea, anche se queste incidono sul suo incarico, ad esempio disponendone la revoca: in ipotesi del genere, egli potrebbe solo agire in separata sede per rivendicare i propri diritti, come ad esempio quello al compenso.