Quali sono i poteri dell’amministratore? Quando occorre l’autorizzazione dell’assemblea? Cos’è e come funziona una cambiale?

L’amministratore condominiale si occupa di gestire l’edificio e di rappresentarlo all’esterno. A parte le decisioni più importanti che spettano all’assemblea, l’amministratore può assumere in autonomia tutte le scelte che riguardano l’ordinaria manutenzione e, nei casi d’urgenza, anche quelle riguardanti la straordinaria. Con questo articolo ci concentreremo su una specifica questione: vedremo cioè se l’amministratore può firmare le cambiali per conto del condominio.

Mettiamo il caso che il condominio abbia un debito con l’impresa che ha eseguito i lavori di ristrutturazione del fabbricato. Dopo una lunga mediazione, le parti giungono a un accordo: il condominio si impegnerà a pagare ratealmente, emettendo delle cambiali. In un’ipotesi del genere, l’amministratore può sottoscrivere le cambiali in questione senza l’autorizzazione dell’assemblea? Approfondiamo l’argomento.

Quali sono i poteri dell’amministratore condominiale?

Per capire se l’amministratore può firmare le cambiali per conto del condominio dobbiamo innanzitutto capire quali sono i suoi poteri.

Come ricordato, l’amministratore di condominio deve gestire l’edificio; per la precisione, deve occuparsi di tutto ciò che riguarda le parti comuni, cioè quei beni e servizi che sono di proprietà di tutti, come ad esempio l’ascensore, il cortile, il tetto, il lastrico solare, l’impianto centralizzato di riscaldamento, ecc.

L’amministratore deve quindi occuparsi della manutenzione di tutte queste cose, provvedendo a pagarne le relative spese.

Ad esempio, l’amministratore deve pagare (utilizzando le quote condominiali versate dai proprietari, ovviamente) la ditta delle pulizie, il giardiniere, il portiere, le bollette delle utenze, ecc.

Per espressa previsione di legge, ogni somma, ricevuta ed erogata, deve transitare per il conto corrente del condominio, che l’amministratore deve obbligatoriamente aprire.

L’amministratore deve poi curare la tenuta di tutti i registri che riguardano il condominio (registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità e registro anagrafe).

L’amministratore deve attivarsi tempestivamente per recuperare i crediti del condominio; deve convocare i condòmini per l’assemblea, redigere e far approvare il bilancio condominiale. Ovviamente, l’amministratore deve dare esecuzioni alle delibere assembleari.

L’amministratore dispone in autonomia degli interventi di manutenzione ordinaria: si pensi alla sostituzione delle lampadine, alle piccole riparazioni dei beni comuni, ecc.

Per la manutenzione straordinaria, invece, deve decidere l’assemblea, a meno che non si tratti di un intervento di estrema urgenza: in tale ultimo caso, l’amministratore può provvedere senza il previo permesso dell’assemblea, salvo l’obbligo di riferirne il prima possibile ai condòmini.

Si pensi all’improvviso crollo di una parte dell’edificio che richiede di un intervento immediato di una impresa edile.

Cambiale: cos’è e a cosa serve?

La cambiale è un titolo di credito che consente di posticipare l’adempimento di un’obbligazione attraverso il pagamento di una determinata somma di denaro alla data di scadenza stabilita.

In pratica, la cambiale, a differenza dell’assegno, non consente al creditore di soddisfarsi immediatamente: rappresenta pertanto un strumento di credito.

L’assegno, al contrario, pur facendo parte della categoria dei titoli di credito, costituisce uno strumento di pagamento, un mezzo per pagare che viene rilasciato da una parte, ed accettato dall’altra, in sostituzione del denaro contante.

Caratteristiche delle cambiali: quali sono?

Caratteristica fondamentale della cambiale è l’astrattezza: all’interno del titolo, infatti, non c’è alcun riferimento al rapporto fondamentale posto alla base dell’emissione del titolo stesso, cioè alla causa che giustifica il debito (ad esempio un prestito, un risarcimento danni, ecc.)

Di conseguenza, una volta che una persona ha sottoscritto la cambiale, non potrà far valere la mancanza di una causa, o far riferimento a vizi oppure ad eccezioni riguardanti il rapporto fondamentale, per evitare di pagare.

Insomma: dalla cambiale non si capisce perché il creditore ha diritto al pagamento.

La cambiale è inoltre un titolo esecutivo che attribuisce al legittimo possessore il diritto di ottenere il pagamento della somma indicata alla scadenza e nel luogo in essa previsti. In pratica, la cambiale è equiparabile al titolo che fornisce il giudice quando emette un decreto ingiuntivo o una sentenza in riconoscimento del proprio diritto di credito.

Nel caso della cambiale, però, non ci si trova davanti ad un provvedimento giudiziale, bensì ad un atto stragiudiziale che è intercorso tra privati.

L’amministratore può firmare cambiali per conto del condominio?

Veniamo ora al quesito principale del presente articolo: l’amministratore può firmare cambiali nell’interesse del condominio?

Ebbene, poiché la cambiale comporta l’assunzione di un debito e, sostanzialmente, la promessa del suo pagamento, deve ritenersi che la sua emissione rientri tra gli atti di straordinaria amministrazione che l’amministratore non può compiere senza autorizzazione dall’assemblea.

Questo significa che l’amministratore può firmare le cambiali per conto del condominio, ma solo se ha ricevuto il permesso dall’assemblea. Poiché infatti l’amministratore agisce non in proprio ma in qualità di rappresentante del condominio, non potrebbe impegnare la compagine senza il consenso di quest’ultima.

Tanto è stato ben chiarito dalla giurisprudenza, secondo cui l’amministratore non può impegnare il condominio in questioni che fuoriescono dall’ordinaria amministrazione, né tantomeno può sottoscrivere una transazione senza la previa autorizzazione assembleare [1].

La maggioranza richiesta è quella stabilita per le deliberazioni che concernono le materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore: occorre l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [2].

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