L’iter da seguire per ottenere la revoca dall’incarico degli amministratori condominiali

Non sempre gli amministratori dei condomini sono persone all’altezza del compito affidato. All’ordine del giorno ci sono innumerevoli casi di discussioni e liti insorte proprio per la loro scarsa professionalità. In questi frangenti è logico e normale che i condomini si chiedano se l’amministratore di condominio può essere licenziato. Amministrare e gestire i beni comuni non è certo semplice e negli ultimi anni si sono moltiplicati i compiti, i doveri e le attività a cui l’amministratore viene chiamato. Occorre dire prima di tutto che la legge che ha modificato le regole condominiali ha imposto la nomina dell’amministratore solo quando i condomini siano più di otto [1]. Tuttavia non sempre le persone incaricate risultano competenti e professionalmente preparate. Questo accade soprattutto per contenere i costi che i condomini sarebbero chiamati a sostenere nell’affidare il compito a professionisti del settore. Il rovescio della medaglia sono però gli errori e le disattenzioni di gente impreparata che possono causare problemi e danni economici anche di notevole proporzione. Talvolta, poi, vengono incaricati soggetti anche poco raccomandabili dediti a truffe. Nell’articolo che ci apprestiamo a scrivere verificheremo il percorso che la legge stabilisce per rimuovere, revocandolo, l’amministratore incompetente dal suo incarico.

Che poteri ha l’amministratore?

Nei condomini con un numero di proprietari superiore a otto l’assemblea deve nominare un amministratore.

Occorre una delibera che, in prima o seconda convocazione, riporti una maggioranza della metà più uno degli intervenuti con almeno 500 millesimi a favore [2].

E se l’assemblea non vi provvede?

In quel caso sarà il giudice, in base a ricorso presentato da uno o più condomini oppure all’amministratore scaduto, a nominare l’amministratore del condominio.

Dopo aver accettato la nomina per iscritto (con indicazione obbligatoria del compenso che gli spetta), l’amministratore entra in carica per un anno rinnovabile per un successivo anno (se l’assemblea dovesse confermarlo).

I compiti affidati dalla legge [3] all’amministratore sono di:

• eseguire le delibere dell’assemblea e far rispettare il regolamento;
• vigilare sui beni comuni e sulla prestazione dei servizi comuni (ad esempio il servizio di portierato);
• riscuotere le quote ordinarie condominiali e pagare le spese per la manutenzione ordinaria delle cose comuni e per i servizi comuni;
• porre in essere gli atti necessari per conservare l’integrità delle cose comuni;
• presentare ogni anno il conto della sua gestione all’assemblea (con il bilancio consuntivo).

L’amministratore interviene per garantire la integrità dei beni comuni e, quindi, ordina la riparazione dei tetti o dei corrimani pericolanti

L’amministratore ha anche il dovere di:

• comunicare all’anagrafe tributaria il suo codice fiscale e i suoi dati anagrafici e il codice fiscale del condominio che gestisce;
• comunicare al fisco l’elenco dei fornitori del condominio e la dichiarazione dei redditi del condominio;
• curare la tenuta dell’anagrafe condominiale (che è elenco aggiornato dei proprietari e degli immobili) e del registro dei verbali dell’assemblea, del registro della nomina e revoca degli amministratori e del registro di contabilità.

L’amministratore può essere confermato nell’incarico

Come si licenzia l’amministratore?

La legge [4] fissa una procedura per rimuovere gli amministratori incompetenti.

Non solo l’assemblea può sempre revocare l’amministratore con l’identica maggioranza prevista per la nomina [5], ma il “licenziamento” (revoca) dell’amministratore si può ottenere anche nei casi seguenti [6]:

• su decisione del tribunale a cui può ricorrere anche un solo condomino quando l’amministratore non comunichi subito all’assemblea le citazioni in giudizio o i provvedimenti dell’autorità amministrativa (un comune o il fisco) concernenti le parti comuni che siano state a lui comunicate o quando non renda il conto annuale della gestione o se sussistono altre gravi irregolarità;
• sempre dal tribunale, su ricorso anche di un singolo condomino, quando l’assemblea non revochi l’amministratore se sussistono gravi irregolarità fiscali o in ipotesi di mancata apertura ed utilizzo del conto corrente bancario o postale intestato al condominio.

Sono gravi irregolarità di gestione per la legge:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per approvare il bilancio;
• il reiterato rifiuto di convocare l’assemblea per nominare o revocare l’amministratore;
• la mancata esecuzione dei provvedimenti del giudice o dell’autorità amministrativa o dell’assemblea;
• la non apertura e il non uso del conto corrente intestato al condominio;
• l’amministrazione che determini confusione tra il denaro condominiale e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’omissione delle azioni necessarie per recuperare crediti condominiali;
• non curare o curare in modo non adeguato l’anagrafe condominiale e/o il registro dei verbali di assemblea e/o il registro della nomina e revoca degli amministratori e/o il registro della contabilità;
• l’omessa conservazione dei documenti relativi alla gestione;
• non fornire o fornire in modo incompleto o inesatto ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale, il luogo in cui sono l’anagrafe condominiale ed i registri dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca degli amministratori.

Quando la revoca avviene da parte dell’assemblea o del tribunale, il nuovo amministratore sarà sempre nominato dall’assemblea, ma se la revoca è decisa dal tribunale il nuovo amministratore non potrà più essere quello revocato.

L’amministratore può essere revocato dall’assemblea o dal giudice