L’amministratore può farsi aiutare nello svolgimento del proprio incarico? È possibile nominare un sostituto temporaneo?

L’amministratore gestisce il condominio per conto dei proprietari e li rappresenta nei confronti dei terzi. Si tratta dunque di una figura fondamentale, tanto che la legge ne ha previsto l’obbligatorietà per gli edifici di maggiori dimensioni. Proprio per via della mole di lavoro che deve compiere, ci si chiede spesso se l’amministratore di condominio può delegare qualcuno allo svolgimento di alcune mansioni.

Mettiamo il caso che l’amministratore non sappia redigere il bilancio oppure il regolamento da sottoporre all’approvazione dell’assemblea: in un’ipotesi del genere potrebbe delegare un avvocato oppure un commercialista? Oppure, prendiamo il caso dell’amministratore in ferie: è possibile nominare un “supplente”? Vediamo cosa dice la legge.

L’amministratore può farsi aiutare?

La legge non proibisce all’amministratore di farsi aiutare nello svolgimento delle proprie mansioni. Ad esempio, se ha difficoltà con la redazione di un bilancio particolarmente complesso, potrà farsi assistere da una persone di fiducia particolarmente esperta.

La legge, infatti, laddove impone all’amministratore di adempiere ai suoi obblighi non gli fa divieto di farsi aiutare da chi ne sa più di lui. Ovviamente, tale ausilio non deve essere posto a carico del condominio.

Ad esempio, se l’amministratore si avvale dell’assistenza di un commercialista per preparare il rendiconto oppure di un avvocato per valutare una certa situazione legale, non potrà poi pretendere che le prestazioni di tali professionisti siano pagate dai condòmini, a meno che questi non abbiano espressamente autorizzato l’amministratore ad avvalersi di collaboratori esterni.

Nei confronti del condominio, poi, sarà sempre l’amministratore a risponderne, esponendosi a una propria responsabilità personale.

L’amministratore può delegare?

Diverso è il caso dell’amministratore che voglia delegare formalmente alcuni incarichi ad altre persone. In questo caso si tratterebbe di una vera e propria sostituzione. È ammissibile questo comportamento?

Sul punto c’è discordanza di vedute. Secondo alcuni, l’amministratore non potrebbe mai delegare le proprie funzioni senza espressa autorizzazione dell’assemblea; secondo altri, invece, troverebbero applicazione le norme sul contratto di mandato, le quali consentono al mandatario di farsi sostituire anche senza esplicito consenso del mandante (nel nostro caso, il condominio).

Per la precisione, la legge [1] dice che:

• il mandatario che nomina un sostituto senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita;
• se il mandante ha autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto per aver scelto male chi delegare.

Poiché all’amministratore si applicano le norme previste per il mandato, deve ritenersi che quanto appena detto valga anche in ambito condominiale, con la conseguenza che:

• se l’amministratore delega o si fa sostituire senza autorizzazione dell’assemblea, egli è responsabile degli errori commessi dal delegato/sostituto, esattamente come se fosse stato lui a sbagliare;
• se l’amministratore è autorizzato dall’assemblea a farsi sostituire, allora risponde solamente nell’ipotesi in cui abbia scelta un delegato incompetente. Si pensi all’amministratore che decide di farsi sostituire mentre starà via da una persona totalmente inesperta.

In ogni caso, la legge dice che il mandatario è responsabile delle istruzioni impartite al sostituto. È il caso, ad esempio, dell’amministratore che ordina al delegato di non presentare il bilancio in sua assenza, anche se sono già decorsi i termini di legge (sei mesi dalla chiusura dell’esercizio).

L’amministratore può farsi sostituire temporaneamente?

Che l’amministratore possa farsi sostituire da un soggetto da lui delegato sembra essere confermato dalla legge, laddove afferma che “In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore” [2].

La norma pare potersi applicare non solo in caso di assenza totale dell’amministratore (cioè, quando l’assemblea non ne ha nemmeno nominato uno), ma anche in caso di assenza solamente temporanea: è il caso, ad esempio, del periodo in cui l’amministratore va in ferie.

Il regolamento può vietare ogni tipo di delega?

Il regolamento oppure l’assemblea all’atto della nomina possono escludere qualsiasi tipo di delega, con la conseguenza che l’amministratore non potrà avvalersi di alcun sostituto.