Ecco i casi in cui un inquilino in affitto può impugnare le delibere condominiali, specialmente per quanto riguarda il riscaldamento e il condizionamento dell’aria. Vengono anche esaminati i diritti e le limitazioni dell’affittuario nell’assemblea condominiale e le disposizioni applicabili agli edifici non in regime di condominio.
Quando un condominio adotta una delibera che un inquilino ritiene essere contraria alla legge o al regolamento condominiale, ha il diritto di impugnarla benché non sia propriamente un condomino (in quanto non proprietario dell’appartamento)? La risposta è affermativa ma solo nei limiti in cui la delibera riguardi spese che ricadono sul conduttore, in particolare quelle inerenti ai consumi.
In questo articolo, vedremo se l’affittuario può contestare la delibera del condominio. Analizzeremo l’articolo 1137 del Codice civile, che concede a ogni condomino assente, dissenziente o astenuto il diritto di ricorrere all’autorità giudiziaria per chiederne l’annullamento. Esamineremo le condizioni per impugnare una delibera, inclusi i termini per i condomini dissidenti, astenuti o assenti. Inoltre, evidenzieremo un’importante previsione normativa che riconosce agli inquilini il diritto di contestare le delibere relative al riscaldamento e al condizionamento dell’aria. Discuteremo anche la partecipazione degli affittuari alle assemblee condominiali e l’applicabilità di tali norme agli edifici non in regime di condominio. Citeremo giurisprudenza pertinente per offrire una comprensione completa dell’argomento.
Chi può impugnare una delibera condominiale?
L’articolo 1137 del Codice civile stabilisce che ogni condomino assente, dissenziente o astenuto ha il diritto di adire l’autorità giudiziaria per contestare le delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale. Questo diritto spetta quindi ai condomini effettivi, ossia i proprietari dell’immobile.
Tuttavia esiste un’importante eccezione per gli affittuari di unità immobiliari per quanto riguarda le delibere sul riscaldamento e il condizionamento dell’aria. Qual è il motivo di questa eccezione? Vediamolo qui di seguito.
Qual è la situazione dei conduttori di unità immobiliari?
Come anticipato, i conduttori di unità immobiliari, che usufruiscono del servizio centralizzato di riscaldamento e, eventualmente, anche del condizionamento dell’aria, hanno il diritto di impugnare le delibere che riguardano questi servizi. Ciò è dovuto al fatto che i conduttori sono responsabili del pagamento di tali spese al locatore e, pertanto, hanno un interesse diretto nella discussione e nella votazione di tali questioni specifiche. Pertanto, i conduttori sono legittimati ad intervenire alle assemblee condominiali per discutere e votare sulle questioni riguardanti il riscaldamento e il condizionamento dell’aria.
Cosa significa partecipare alle assemblee e impugnare le deliberazioni condominiali per i conduttori?
I conduttori hanno il diritto di partecipare alle assemblee condominiali e di votare in luogo del proprietario dell’appartamento locato per le delibere riguardanti le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria. Tuttavia, è importante notare che questo diritto ha un carattere eccezionale rispetto alla disciplina generale del condominio e non può essere interpretato in modo estensivo.
L’avviso di convocazione che l’amministratore deve spedire e far recapitare almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione va indirizzato al locatore. Spetta poi a questi informare il proprio inquilino della data della riunione a cui questi ha diritto di partecipare. E se il locatore viene meno a tale obbligo informativo, al conduttore è dovuto il risarcimento se, dalla sua omessa votazione, ne ha subito un danno economico.
Quali sono i precedenti giurisprudenziali?
La giurisprudenza ha confermato il diritto dei conduttori di prendere parte alle assemblee e di impugnare le deliberazioni condominiali. Sono state emesse decisioni (sent n. 27162/2018) che ribadiscono che il diritto di partecipazione e di impugnazione spetta ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, inclusi i conduttori. Tali sentenze sottolineano che tale diritto si applica esclusivamente alle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria.
La giurisprudenza ha poi ribadito la facoltà per l’affittuario di impugnare la delibera condominiale che assume decisioni in materie che lo riguardano (n. 869/2012; n. 4588/1995; n. 8755/1993).