Di chi sono le terrazze a livello esistenti negli edifici condominiali e come devono essere suddivise le spese occorrenti per la loro manutenzione

In condominio sono tantissimi i problemi che possono sfociare in liti e discussioni. Uno dei tanti quesiti che spesso turbano la quiete condominiale è il seguente: la terrazza a livello a chi appartiene? Non sempre risulta chiaro se la terrazza sia di proprietà condominiale oppure appartenga ad un condomino in esclusiva. Ed anche l’uso delle terrazze è sovente fonte di incertezza. La terrazza la può usare solo il condomino dell’ultimo piano oppure vi possono accedere tutti quanti i condomini? Accanto a questi problemi, già di per sé rilevanti, si pone anche il dubbio sulla ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione ordinaria estraordinaria delle terrazze. Aver scelto un amministratore esperto e competente sarebbe di per sé sufficiente per dare una risposta precisa e definitiva alle domande poste. Ma talora gli amministratori non bastano o perché il problema è davvero complicato da risolvere o perché l’amministratore non è all’altezza del compito affidatogli. Nell’articolo che ci apprestiamo a scrivere cercheremo allora di fare chiarezza su entrambi i temi indicati con l’auspicio, in base alla legge vigente, di individuare i criteri per stabilire di chi sia la proprietà delle terrazze a livello e per individuare la corretta modalità di ripartizione delle spese occorrenti per provvedere alla loro manutenzione.

Chi è il proprietario delle terrazze a livello?

Innanzitutto cerchiamo di capire chi sia il proprietario della terrazza a livello.

E per dare una risposta a questo interrogativo bisogna capire cosa intendiamo dire quando parliamo di terrazze a livello.

La giurisprudenza [1] ci viene in aiuto chiarendo che, nell’ambito di un edificio condominiale, la terrazza a livello è una superficie scoperta posta al di sopra di alcuni vani e che sia contemporaneamente allo stesso livello di altri vani insieme ai quali costituisce un’unica struttura.

In sostanza la terrazza a livello è una superficie scoperta che ha la funzione non solo di coprire parte dell’edificio (cioè gli ambienti che essa ricopre), ma anche e soprattutto di fornire un’ulteriore comodità all’unità immobiliare alla quale è collegata strutturalmente e della quale costituisce un prolungamento verso l’esterno ed un accessorio.

Se la superficie con la quale si ha a che fare corrisponde alla descrizione appena data, allora si tratta di una terrazza a livello che sarà di proprietà del proprietario dell’unità abitativa alla quale essa risulta collegata, a meno che dal titolo (cioè dall’atto di acquisto) non emerga il contrario.

Perciò la terrazza a livello sarà di proprietà condominiale o di proprietà esclusiva di altro condomino (differente dal proprietario dell’unità collegata alla terrazza stessa) solamente se questo risultasse dall’atto di acquisto (o dal regolamento di condominio).

La terrazza a livello che risulta condominiale dagli atti di acquisto sarà compresa tra i beni comuni di proprietà di tutti i condomini

La terrazza a livello è un’area scoperta

Criterio di ripartizione delle spese di manutenzione della terrazza a livello

Verifichiamo ora come si suddividono le spese per la manutenzione delle terrazze.

La legge [2] stabilisce che le spese per ricostruire, riparare e provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a livello si ripartiscono:

• accollandone un terzo al proprietario della terrazza (o comunque a chi ne abbia l’uso esclusivo);
• e addebitandone i due terzi ai proprietari degli immobili che sono coperti dalla terrazza stessa.

Bisogna puntualizzare che:

• se la terrazza copre solo in parte gli appartamenti sottostanti, i relativi proprietari dovranno contribuire alle spese della terrazza in proporzione alla parte del loro immobile coperta dalla terrazza;
• le decisioni sulle spese sono prese solamente dai condomini i cui appartamenti sono coperti dal terrazzo oltre al proprietario del terrazzo stesso;
• se la ricostruzione o la manutenzione della terrazza a livello è stata causata da un fatto di cui sia responsabile solo il proprietario della terrazza, allora le conseguenti spese saranno integralmente a suo carico.

Le spese di manutenzione della terrazza spettano al suo proprietario e ai proprietari degli immobili coperti dalla terrazza