Non esiste un unico tipo di contratto di locazione: varie sono le forme, i vincoli e i vantaggi per l’uno o per l’altro contraente.

Non è facile orientarsi nella scelta del contratto di locazione più conveniente. Per le locazioni di lunga durata (superiori cioè a 2 anni) esistono solo due tipologie: quelle a canone libero (con durata di iniziale 4 anni e successivi rinnovi taciti di 4 anni) e quelle invece a canone concordato (con durata iniziale di 3 anni e successivi rinnovi taciti di 2 anni). Poi ci sono le locazioni di breve durata: quelle per fini transitori, per studenti universitari e le cosiddette “locazioni brevi” (con durata non superiore a 30 giorni). In questo articolo vedremo, con riferimento alla locazione a uso abitativo, quale contratto scegliere analizzando le varie tipologie. Ma procediamo con ordine.

Tipi di contratto di locazione a uso abitativo

Le locazioni possono essere

• a uso abitativo
• a uso non abitativo (commerciale, magazzino, ufficio, studio professionale, ecc.).

Le locazioni a uso abitativo possono essere:

• a canone libero: le parti sono libere di determinare il canone, ma la durata è fissata dalla legge. Si inizia con una durata di 4 anni al termine dei quali è previsto un rinnovo automatico di ulteriori 4 anni. Alla scadenza dell’ottavo anno, se nessuna delle due parti dà disdetta entro 6 mesi, il contratto si rinnova per altri 4 anni. E così, di volta in volta, ad ogni successiva scadenza;
• a canone concordato: il contratto segue un facsimile ministeriale e il canone è determinato da accordi territoriali, sicché le parti non possono accordarsi per un importo superiore. Anche in questo caso la durata è determinata dalla legge. Si inizia con una durata di 3 anni al termine dei quali è previsto un rinnovo automatico di 2 anni. Alla scadenza del quinto anno, se nessuna delle due parti dà disdetta entro 6 mesi, il contratto si rinnova per altri 2 anni. Così succede anche alle successive scadenze;
• per  uso studenti universitari;
• per uso transitorio;
• locazioni brevi con durata non superiore a 30 giorni.

Prima di entrare nel dettaglio del contratto a uso abitativo, spendiamo due parole sui contratti a uso trasitorio.

Locazione ad uso transitorio

La locazione a uso transitorio può essere stipulata solo in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato) che devono essere obbligatoriamente indicate nel contratto.

La durata è di minimo 1 mese e massimo 18 mesi non rinnovabili.

Il canone è liberamente determinato dalle parti.

Non sono presenti agevolazioni fiscali

Locazione ad uso studenti universitari 

La locazione per studenti universitari ha durata di minimo 6 massimo 36 mesi;

Il canone è  fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti.

Sono previste agevolazioni fiscali per il proprietario: l’imposta di registro è ridotta del 30%. Inoltre l’Irpef viene calcolato sul 59,5% del canone annuo.

Contratti di locazione a canone libero

Il contratto libero o “a canone libero” è quello in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.

Il locatore può negare il rinnovo alla scadenza dei primi 4 anni solo in casi tassativamente indicati dalla legge come l’utilizzo dell’immobile per sé o per la propria famiglia, la  vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, ecc..

Contratti di locazione a canone concordato

Il contratto “a canone concordato” è quello con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali.

La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico. Ad ogni scadenza il contratto si rinnova di altri due anni.

Nei contratti conformi, le parti per determinare l’ammontare del canone (così come per la durata della locazione e per molte altre condizioni contrattuali) devono fare necessariamente riferimento a uno schema contrattuale (definito dalla Legge “contratto tipo”) che viene predisposto in sede locale dalle associazioni della proprietà edilizia e da quelle degli inquilini.

Avvertenze affitto

Ecco alcune avvertenze per chi vuole stipulare un contratto abitativo.

Il contratto va fatto per iscritto. Si deve poi provvedere alla registrazione la cui spesa è posta a carico di entrambi i contraenti, ciascuno per la metà, salvo diversa pattuizione nel contratto. Se manca la registrazione il contratto viene considerato nullo.

Nelle migliori cartolerie si troveranno già predisposti dei moduli. Nel caso si opti per il contratto “conforme”, i modelli contrattuali da utilizzare si potranno trovare presso le associazioni firmatarie degli accordi o nelle sedi dei Comuni presso i quali è stato depositato l’accordo territoriale.

Per applicare esattamente tali “modelli” occorrerà: indicare in quale area si trova l’immobile (se negli accordi il territorio comunale è stato ripartito in più aree); acquisire i valori minimo e massimo al metro quadro assegnati a quell’area (le cosiddette “fasce di oscillazione” dei Comuni ); conoscere quali sono le superfici da conteggiare (moltiplicative dei valori minimo e massimo al  metro quadro, ai fini di ottenere il canone minimo e quello massimo entro i cui margini le parti potranno raggiungere l’accordo).

Nell’ipotesi di contratto libero, la liberalizzazione del canone rende anche legittima la previsione di un aggiornamento annuale ISTAT in misura pari (non più al solo 75%, ma ) al 100% .

Sarà opportuno per il conduttore chiedere alla controparte il regolamento di condominio. Questo in quanto un regolamento condominiale vincola non solo i condomini ma anche i loro aventi causa e, nella specie, i conduttori.

Sarà ancora opportuno farsi dare un deposito cauzionale.

Il deposito cauzionale, oltre che per contanti, può essere riconosciuto con libretto di deposito (postale o bancario); titoli di Stato o simili; fideiussione bancaria e/o assicurativa. Il libretto bancario è forse la forma di deposito cauzionale più usata. Oltre ad essere la più comoda per le parti contraenti (in quanto è la banca che annualmente accredita gli interessi ed è quindi difficile avere errori o contestazioni) è talvolta anche più renumerativa per il conduttore (a seconda, comunque, dei rapporti intercorrenti fra il cliente e l’Istituto di credito).

Un’altra forma di versamento di deposito cauzionale praticata è la consegna, da parte del conduttore, di titoli di Stato o simili. Anche questa soluzione è molto comoda: si staccano delle cedole e l’interesse è ovviamente prefissato. Occorre solo fare attenzione che i titoli abbiano scadenza non inferiore a quella del contratto di locazione per il quale vengono dati in garanzia.

La soluzione della fideiussione bancaria è praticata soprattutto dalle aziende.

È opportuno allegare al contratto la fotocopia del documento d’identità del conduttore. Si avranno così a disposizione tutti i dati, necessari ai sensi della cosiddetta legge antiterrorismo, per compilare la “denuncia di cessione fabbricati”.

Si consiglia di redigere, al momento della consegna dell’immobile, un verbale apposito, per evitare in un futuro ogni possibile contestazione.

Inoltre, se l’immobile è di particolare pregio o contiene oggetti di arredo e/o attrezzature, è opportuno che, allegato al verbale di consegna , ci siano anche una serie di fotografie che evidenziano gli elementi di interesse delle parti.

La registrazione dell’affitto

 Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute.

Il termine per la registrazione del contratto di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.

Per la registrazione dei contratti sono previste due tipologie di tassazione:

• regime ordinario: si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione è obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo.
• cedolare secca: si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa, arte e professione (restano escluse, quindi, le società e gli enti non commerciali). È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore. Per la registrazione, a differenza del regime ordinario, si versa un’imposta sostitutiva (cedolare secca) invece delle tradizionali imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.

Come si registra l’affitto

Il contratto di locazione può essere registrato:

• con modalità telematica (on line): obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici
• con modalità tradizionale (cartacea): è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate per compilare il modello 69 dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro (regime ordinario). Le parti contraenti devono calcolare il tributo e versarlo presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. I contribuenti che, invece, hanno deciso di optare per il regime della cedolare secca devono, compilando sempre il modello 69 da consegnare in ufficio, indicare la scelta per il nuovo regime sostitutivo
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato. 

Passiamo ora a valutare quando sia più conveniente la locazione libera e quando invece la locazione conforme [2].

Dal punto di vista del locatore:

• non esiste alcuna utilità di stipulare locazioni con canone conforme nelle località in cui non si applica, per tale categoria di contratti, alcuni dei benefici in materia di imposte dirette.
• ormai è scarsa l’utilità di locazioni con canone conforme nelle località in cui, pur applicandosi i benefici per le imposte dirette e l’imposta di registro, il Comune non abbia deliberato una sensibile diminuzione dell’aliquota sugli immobili per le locazioni di cui trattasi.

Anche qualora sussistano i requisiti delle agevolazioni fiscali per il locatore (riduzione imposte dirette, imposta di registro e imposta sugli immobili) andrà calcolato quale sia l’importo complessivo del risparmio fiscale.

Anche se sussistano i vantaggi fiscali, essi vanno comunque confrontati alle penalizzazioni a carico del locatore, che sono le seguenti :

• bisogna valutare la differenza fra il canone libero percepibile sul mercato e il canone convenzionato-sindacale calcolato in base agli accordi definiti in sede locale a norma della L. n.431 del 1998. Se la differenza è elevata, anche in presenza di benefici fiscali resta pur sempre conveniente il contratto di locazione a canone libero;
• in quasi tutti gli accordi intersindacali definiti in sede locale, l’aggiornamento del canone può essere previsto in contratto solo nella misura del 75% della variazione annuale ISTAT costo vita per le famiglie di operai e impiegati, mentre per i contratti a canone libero è legittimo inserire una clausola di aggiornamento annuale al 100% del citato indice;
• stante la complessità degli accordi definiti in sede locale per il calcolo del canone, chi sceglie la contrattazione convenzionale deve farsi assistere, per evitare avventure, dall’associazione di categoria, sopportando un costo che va aggiunto alle penalizzazioni dei periodi precedenti.

Avv. Luigi Maria Sanguinetto (foro di Roma) – Avv. Fulano (foro di Cosenza)