Il professionista che ha ricevuto mandato in base ha una deliberazione annullata dal giudice ha diritto a essere retribuito per l’incarico svolto?

Affinché una delibera condominiale sia valida occorre che siano rispettati determinati quorum. Per la precisione, la legge prescrive una doppia maggioranza (per teste e per quote) ai fini della validità della costituzione della riunione e una doppia maggioranza (per teste e per quote) affinché la decisione assunta sia valida. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: la delibera condominiale invalida ha effetto verso i terzi estranei alla compagine?

Mettiamo il caso che l’assemblea decida di affidare la ristrutturazione dell’edificio a una ditta appaltatrice con una deliberazione che si rivela poi annullabile o nulla: in un’ipotesi del genere, l’impresa ha diritto al pagamento del corrispettivo anche se l’incarico era stato affidato con una decisione invalida? Vediamo cosa ne pensa la giurisprudenza.

Delibera condominiale: quando è invalida?

Secondo il Codice civile [1], una deliberazione è annullabile ogni volta che è presa in contrasto con la legge o il regolamento.

È il caso, ad esempio, della delibera adottata senza i necessari quorum, senza convocare tutti i soggetti legittimati a prendere parte all’adunanza, oppure ancora su punti non messi all’ordine del giorno.

Secondo la giurisprudenza [2], la deliberazione è nulla quando: è priva degli elementi essenziali; ha un oggetto impossibile, illecito oppure non rientrante nella competenza dell’assemblea; incide sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva dei condòmini.

È pertanto nulla la delibera con cui l’assemblea vieta a uno dei condòmini di usare una parte dell’edificio, oppure gli impone di eseguire alcuni lavori all’interno della sua proprietà privata.

Mentre la delibera annullabile deve essere impugnata entro trenta giorni, altrimenti il suo vizio viene sanato, la delibera nulla è impugnabile da chiunque in qualsiasi momento.

La delibera condominiale invalida è efficace?

La delibera annullabile è efficace, anche se è stata regolarmente impugnata entro il termine di trenta giorni, a meno che il giudice non accolga la richiesta di sospensione che è stata proposta.

Ciò significa che l’amministratore e i condòmini, anche se la delibera è viziata ed è stato fatto ricorso al giudice, sono tenuti comunque a rispettare la decisione assunta, a meno che non venga revocata dall’assemblea.

Al contrario, la delibera nulla è inefficace sin dall’inizio, con la conseguenza che chiunque potrà rifiutarsi di darle esecuzione, a prescindere dall’impugnazione proposta davanti al giudice.

La delibera condominiale invalida è efficace verso i terzi?

La delibera condominiale invalida è invece sempre efficace nei confronti dei terzi estranei al condominio, i quali hanno ritenuto in buona fede che la stessa fosse in realtà valida.

Secondo la Cassazione [3], i terzi in buona fede che hanno acquisito diritti in seguito ad una deliberazione assembleare non vedono scalfita la situazione giuridica derivante da quel rapporto se, successivamente, la deliberazione è stata invalidata dall’autorità giudiziaria.

Ciò significa che il condominio non potrà sottrarsi agli eventuali obblighi assunti nei confronti dei terzi accampando la scusa dell’invalidità della deliberazione assembleare. Facciamo un esempio.

Matteo, ingegnere, riceve incarico dal condominio di redigere un progetto per i futuri lavori di ristrutturazione. Terminato l’incarico, egli avrà diritto a essere retribuito anche se la delibera con cui gli è stato dato mandato è stata impugnata perché adottata senza il rispetto dei quorum di legge.

In pratica, l’invalidità della deliberazione assembleare non può essere opposta ai terzi i quali, in buona fede, hanno fatto affidamento sulla stessa.

Secondo la giurisprudenza [4], lo stato di “buona” o “cattiva” fede va verificato prima della firma del contratto.

Pertanto, se il creditore è consapevole che la delibera sulla scorta della quale sta ricevendo l’incarico è impugnabile perché viziata, allora non potrà pretendere alcunché.

Diversamente, se in quel momento egli non poteva essere al corrente delle cause di invalidità della decisione, va considerato “in buona fede” e, pertanto, il suo contratto resiste anche ad eventuali sentenze di annullamento.

In sintesi: i terzi in buona fede, che abbiano acquisito diritti in seguito a una delibera dell’assemblea poi eventualmente dichiarata invalida dal giudice, non perdono alcuna delle loro garanzie derivanti da quel rapporto.