Come intestarsi un terreno altrui con una staccionata o una recinzione. La coltivazione del fondo confinante non basta.

Più volte abbiamo spiegato come intestarsi un terreno con l’usucapione. E, in tali circostanze, abbiamo visto che, ai fini dell’usucapione, è necessario non solo il possesso indisturbato per 20 anni dell’immobile, ma anche l’esercizio di un potere tipico del diritto di proprietà. Che, detto in parole più semplici, significa che il possessore si deve comportare come se fosse l’esclusivo proprietario del bene. È proprio da questo momento (tecnicamente chiamato “interversio possessionis”) che inizia il calcolo dei 20 anni. Ebbene, in proposito la giurisprudenza si è più volte chiesta se la coltivazione del terreno è sufficiente per far decorrere il termine della prescrizione.

Poniamo il caso di un confinante che, approfittando dell’assenza del titolare del fondo adiacente al suo, lo coltivi insieme al proprio e ne raccolga poi i frutti. Questa situazione va avanti per almeno un ventennio. Potrebbe ritenersi ciò sufficiente per l’usucapione?

La risposta è stata fornita dalla Cassazione con l’ordinanza n. 1121/2024. Ecco cosa hanno stabilito i giudici supremi.

Gli elementi dell’usucapione

Per usucapire un bene e quindi intestarselo senza bisogno del consenso del proprietario e di atti notarili è necessario:

• acquisire la detenzione del bene altrui in modo pacifico e non clandestino: pertanto non può usucapire l’abusivo che, in modo violento o con sotterfugi, si appropri dell’immobile altrui;
• esercitare sul bene i poteri tipici del proprietario (interversio possessionis): in pratica il detentore si trasforma in possessore perché manifesta pubblicamente l’intenzione di atteggiarsi a titolare esclusivo del bene. A tal fine rilevano comportamenti come una ristrutturazione, una modifica della destinazione d’uso, l’innalzamento di un recinto, ecc.;
• il decorso di 20 anni decorrenti dall’esercizio del primo atto di possesso;
• l’assenza di rivendicazioni da parte del proprietario dell’immobile: questi non deve agire in via giudiziaria contro il possessore. Non basta una semplice raccomandata, ma è sufficiente la semplice notifica di un atto giudiziario, anche se a questo non segue l’iscrizione a ruolo della causa;
• una sentenza che accerti la sussistenza di tali presupposti e ordini al conservatore dei registri immobiliari il cambio di intestazione. A tal fine è necessario svolgere una causa, ma prima di essa è obbligatorio il tentativo di mediazione. Se le parti trovano un accordo in mediazione, il verbale sostituisce la sentenza e non c’è quindi bisogno del successivo giudizio.

La coltivazione di un fondo agricolo basta per l’usucapione?

L’aspetto più delicato di tutta l’usucapione è l’onere della prova che grava sul possessore. È lui che deve dimostrare l’esercizio dei poteri tipici del proprietario e il decorso, da allora, di 20 anni.

La coltivazione di un terreno agricolo può considerarsi un esercizio del potere del proprietario tale da far iniziare a decorrere il termine per l’usucapione, trasformando il detentore in un possessore? La risposta fornita dalla Cassazione è negativa: la sola coltivazione di un fondo agricolo non integra possesso utile ai fini dell’usucapione del terreno. L’attività potrebbe infatti essere indice anche di un accordo tra le parti o della mera tolleranza del proprietario.

La coltivazione quindi non esprime, comunque, un’attività idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del bene che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà.

Cosa è necessario per l’usucapione di un terreno?

Nella pronuncia in commento la Cassazione ha detto che la prova dell’intervenuta recinzione del terreno costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare sul bene immobile un potere tipico del titolare: quello cioè di escludere gli estranei. Dunque la realizzazione di una palizzata, un cancello, una sbarra o qualsiasi altra delimitazione del terreno privato può, al contrario della coltivazione del terreno, valere per l’usucapione.

Come interrompere l’usucapione di un terreno?

Per interrompere l’usucapione del terreno non basta inviare una lettera di diffida. Bisogna procedere alla notifica di un atto giudiziario rivolto a ottenere la restituzione del bene. In alternativa il detentore può sottoscrivere un documento in cui riconosce esplicitamente la proprietà altrui. Anche una proposta di acquisto potrebbe interrompere l’usucapione, trattandosi di un atto di tacito riconoscimento del diritto altrui.