Cosa bisogna fare per iscrivere all’Agenzia delle Entrate questa garanzia per il creditore? Quanto dura e quali documenti occorrono.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che viene richiesto solitamente dalle banche in cambio della concessione di un mutuo e che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare il bene (di solito un immobile appartenente al debitore o a un terzo) al fine di essere soddisfatto con preferenza rispetto ad altri eventuali creditori sul prezzo ricavato dall’azione esecutiva. Esistono fondamentalmente tre tipi di ipoteca: quella iscritta per volontà del debitore o del terzo datore, quella per provvedimento giudiziario e quella per legge in favore di alienanti e coeredi. L’ipoteca volontaria, che cos’è e come funziona? È quella di cui ci occupiamo di seguito.

Quando è valida l’ipoteca?

Affinché un’ipoteca sia valida deve, innanzitutto, essere iscritta nei registri immobiliari. Il credito garantito deve essere:

• valido: se il rapporto da cui sorge il credito (ad esempio, il mutuo) è già estinto al momento della costituzione dell’ipoteca o l’atto da cui deriva l’ipoteca è nullo, anche l’ipoteca è nulla;
• esistente: se si estingue il credito garantito, si estingue anche l’ipoteca;
• determinato: devono essere determinati i soggetti, la fonte dell’obbligazione e la prestazione garantita.

L’ipoteca, inoltre:

• si estende ai miglioramenti, alle pertinenze, alle costruzioni e alle altre accessioni dell’immobile;
• sussiste per intero su tutti i beni vincolati e su ogni loro parte, indipendentemente da qualsiasi evento che riguardi il credito garantito e il bene ipotecato;
• è opponibile a terzi acquirenti e, pertanto, il creditore può soddisfare il suo credito agendo esecutivamente sul bene ipotecato purché l’iscrizione dell’ipoteca a suo favore abbia data anteriore alla trascrizione dell’acquisto del terzo acquirente.

Ipoteca volontaria: che cos’è?

Il debitore oppure il terzo datore possono concedere ipoteca con un contratto unilaterale, sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata (si ricorre solitamente ad un notaio) o accertata giudizialmente, ai fini dell’iscrizione nei registri immobiliari. Non può essere concessa con testamento.

Trattandosi di atto di straordinaria amministrazione, se il debitore/datore è:

• minore o interdetto, deve essere rappresentato rispettivamente dai genitori e dal tutore, che devono previamente munirsi dell’autorizzazione del giudice tutelare;
• minore emancipato o inabilitato, deve essere assistito dal curatore;
• società, ente o associazione, deve essere rappresentata dall’organo che ne ha la rappresentanza, munito di poteri di straordinaria amministrazione o debitamente autorizzato;
• beneficiario dell’amministrazione di sostegno: occorre verificare nel decreto di nomina dell’amministratore di sostegno quali limitazioni sono state previste in capo al beneficiario.

La scrittura privata di concessione di ipoteca, le cui firme non sono autenticate, è valida nei rapporti tra le parti ma non costituisce titolo idoneo per ottenere l’iscrizione ipotecaria.

Come iscrivere un’ipoteca volontaria?

Chi vuole iscrivere un’ipoteca volontaria deve presentare al direttore dei registri immobiliari i seguenti documenti:

• il titolo costitutivo dell’ipoteca, cioè l’atto o il contratto di concessione dell’ipoteca stessa, in originale o, se depositato in pubblico archivio o negli atti di un notaio, in copia autenticata;
• una nota di iscrizione (o istanza) in doppio originale che deve contenere i dati anagrafici del debitore, i dati dell’immobile, il domicilio scelto dal creditore e la somma per la quale è iscritta l’ipoteca.

L’ipoteca deve essere iscritta presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate competente nel luogo in cui si trova l’immobile. La nota di iscrizione può essere inviata in via telematica o consegnata su supporto informatico. Il titolo costitutivo dell’ipoteca viene invece ancora presentato in forma cartacea. Tuttavia, per i titoli costituiti da atti notarili, è stata introdotta la possibilità di spedizione telematica.

Le formalità per l’iscrizione si perfezionano quando l’ufficio ottiene il titolo costitutivo.

Il notaio che ha redatto l’atto pubblico per l’iscrizione dell’ipoteca volontaria o ha autenticato la scrittura privata di concessione dell’ipoteca, è tenuto ad effettuare:

• la registrazione dell’atto con l’assolvimento delle relative imposte presso e Entrate;
• l’iscrizione necessaria alla costituzione dell’ipoteca presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio.

Il direttore dei registri immobiliari, se non rileva vizi nella nota di iscrizione e nel titolo costitutivo dell’ipoteca, procede all’iscrizione rispettando il numero di presentazione della nota. Eseguita l’iscrizione, ciascuna nota è stampata dall’ufficio in doppio originale, uno da consegnare al richiedente con la certificazione dell’eseguita formalità e l’altro che verrà conservato nell’ufficio al fine della consultazione e costituisce, insieme alle altre note, il registro particolare.

Quando non è valida l’iscrizione dell’ipoteca volontaria?

L’iscrizione dell’ipoteca è nulla quando l’omissione o l’inesattezza ricade su un elemento essenziale del titolo o della nota ed è tale da indurre incertezza nei terzi. Ciò avviene se:

• la nota di iscrizione non riporta (o riporta inesattamente) alcuni requisiti considerati essenziali, come ad esempio le generalità dei soggetti coinvolti, l’importo in denaro per il quale l’iscrizione si effettua, la natura e la situazione dei beni gravati;
• l’organo che ha proceduto all’iscrizione è incompetente;
• manca il titolo per l’iscrizione o la nota per l’iscrizione;
• ci sono vizi nei documenti esibiti o nelle scritturazioni nei registri (ad esempio, manca la sottoscrizione nella nota d’iscrizione, oppure manca l’indicazione della data sui registri immobiliari).

L’iscrizione nulla non produce alcun effetto ed occorre promuovere una nuova iscrizione.

Quanto dura un’ipoteca volontaria?

L’iscrizione dell’ipoteca volontaria ha una durata di 20 anni che decorrono dal momento della presentazione della nota, salvo che l’iscrizione sia affetta da vizi che ne comportino la nullità.

Allo scadere dei 20 anni, l’iscrizione si prescrive automaticamente e l’effetto dell’ipoteca cessa salvo che venga rinnovata.

Il termine ventennale non è soggetto a sospensione né interruzione, nemmeno in conseguenza dell’azione esecutiva. Vuol dire che, se tale termine scade in pendenza dell’azione esecutiva, il creditore ipotecario dovrà premurarsi di rinnovare l’iscrizione. In mancanza, il credito non sarà più garantito dall’ipoteca e quindi il creditore non potrà soddisfarsi con prelazione sul ricavato della vendita del bene ipotecato.

Per rinnovare l’ipoteca, il creditore deve presentare al direttore dei servizi immobiliari una nota in doppio originale su supporto informatico o in via telematica, conforme a quella della precedente iscrizione: in essa deve risultare l’intento di rinnovare l’iscrizione originaria della quale indica data d’iscrizione e numero di registro particolare. In luogo del titolo può essere presentata la nota precedente.