Pignoramento ed espropriazione (vendita all’asta) della casa e di altri immobili del contribuente: i limiti di legge e il divieto di pignoramento della prima casa. 

Nel caso di omesso pagamento di cartelle esattoriali, l’Agente incaricato per la riscossione può iscrivere ipoteca sulla casa del contribuente. A differenza però di quanto avviene per i crediti privati (per i quali non vi sono limiti di importo per l’iscrizione dell’ipoteca), in questo caso la legge fissa una serie di paletti e condizioni a favore del debitore, al fine di tutelare le sue esigenze abitative. Tra questi, il più noto è il divieto di pignoramento della prima casa. 

Per sapere quindi come e quando liberare la casa dall’ipoteca per cartelle esattoriali è necessario conoscere tutte le previsioni della normativa in materia di riscossione esattoriale, quella cioè azionata, per quanto riguarda i crediti dello Stato, da Agenzia Entrate riscossione e, per crediti degli enti locali (Comuni, Province, Regioni), dalle società private con cui tali enti hanno firmato apposita convenzione. 

Questa guida sull’ipoteca per cartelle esattoriali servirà a comprendere quando è possibile subire l’ipoteca, qual è l’importo a partire dal quale l’ipoteca è valida, per quanto tempo dura e come contestarla. Ma procediamo con ordine.

A cosa serve l’ipoteca e cosa comporta?

 L’ipoteca è tecnicamente definita una «misura cautelare» che serve al creditore per due scopi:

• evitare che il bene possa essere trasferito a terzi, pregiudicando così la possibilità di un successivo pignoramento. Difatti, con l’iscrizione dell’ipoteca, l’immobile può essere pignorato e messo all’asta anche se venduto, donato o passato in eredità ad altre persone;
• acquisire una causa di prelazione rispetto ad altri eventuali creditori del medesimo debitore: se più creditori pignorano lo stesso immobile, a soddisfarsi per primo sul ricavato è quello che per primo ha iscritto l’ipoteca. Il che significa che il prezzo derivante dalla vendita deve andare a soddisfare innanzitutto il diritto di credito di quest’ultimo mentre solo l’eventuale residuo può essere distribuito tra gli ulteriori ed eventuali creditori. 

L’Agente per la riscossione esattoriale può iscrivere ipoteca in caso di omesso pagamento di una o più cartelle esattoriali a patto che siano decorsi almeno 60 giorni da essa e sempre che, nel frattempo, il contribuente non abbia presentato ricorso contro la cartella stessa e il giudice non abbia sospeso l’esecutività della stessa. 

Differenza tra ipoteca e pignoramento

L’ipoteca, come visto, è una semplice misura cautelare, che non implica né il divieto di utilizzare l’immobile, né di cederlo a terzi (fermo restando che il cessionario acquisirebbe l’immobile con tutta l’ipoteca, sicché potrebbe subire l’esproprio se il debito principale non dovesse essere onorato). La proprietà del bene resta in capo al debitore che non subisce alcun pregiudizio di fatto.

Il pignoramento invece è una procedura giudiziale rivolta a mettere in vendita forzata il bene in favore del miglior offerente secondo il noto meccanismo delle aste giudiziali. 

Quando si tratta di debiti per cartelle esattoriali, il pignoramento può essere avviato solo a patto che sia stata prima iscritta ipoteca (per i crediti privati invece questa condizione non è necessaria).

Ma l’iscrizione dell’ipoteca non significa necessariamente l’avvio del pignoramento sulla casa. Non capita di rado che l’Agente della Riscossione si limiti a iscrivere l’ipoteca senza poi attivare la procedura della vendita all’asta dell’immobile. Ciò succede per due motivi:

• divieto di legge: in alcuni casi la legge vieta il pignoramento della casa (è, ad esempio, l’ipotesi della “prima casa”) ma non anche l’iscrizione dell’ipoteca. In tal caso, l’immobile resterà pignorato, ma non potrà essere sottoposto all’esecuzione forzata e quindi all’asta giudiziale;
• ragioni di opportunità: alcuni immobili sono difficilmente vendibili, sicché i costi della procedura non giustificano la sua attivazione. Ciò succede, ad esempio, quando il pignoramento riguarda solo una quota minore del bene o quando si tratta di una casa diroccata o difficilmente appetibile sul mercato.

Quando è possibile iscrivere ipoteca sulla casa?

L’ipoteca sulla casa per omesso versamento delle cartelle esattoriali è possibile solo a patto che:

• il debito complessivamente maturato dal contribuente, per imposte, sezioni e interessi, sia pari dal almeno 20.000 euro;
• l’Agente per la riscossione abbia prima validamente notificato una cartella esattoriale e, da questo momento, siano decorsi almeno 60 giorni (in genere ne passano molti di più);
• 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca, l’Agente per la riscossione deve aver notificato un preavviso di ipoteca. Scopo di tale atto è consentire al debitore di pagamento per tempo o di chiedere una rateazione. La rateazione del debito impedisce l’iscrizione dell’ipoteca.

Come evitare l’ipoteca sulla casa?

L’ipoteca sulla casa non è possibile quando il debito è inferiore a 20.000 euro. Se anche il debito dovesse raggiungere tale soglia, il contribuente potrebbe ben versare all’Agente per la riscossione solo il minor importo necessario a far scendere, al di sotto di tale asticella, il debito complessivamente dovuto.

Ad esempio, chi abbia un debito di 30mila euro, può ben limitarsi a pagare solo 10mila euro evitando così l’ipoteca. L’Agente per la riscossione non può rifiutare un pagamento parziale, anche qualora abbia rifiutato la rateazione o il debitore sia decaduto dal beneficio della rateazione stessa.

Dunque un pagamento spontaneo, effettuato in favore delle casse dell’Esattore, tale cioè da far scendere al di sotto di 20.000 euro il debito complessivo, impedisce l’iscrizione dell’ipoteca.

Attenzione: il limite dei 20.000 euro è stato previsto con il decreto legge n. 16/2012. In precedenza il limite era di 8.000 euro. Ebbene, secondo la Cassazione [1] ed una recente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Pescara [2], il rifiuto della cancellazione dell’iscrizione ipotecaria da parte della Riscossione è illegittimo, se il ricorrente ha provveduto a ridurre il debito tributario al di sotto dei 20mila euro, limite da considerarsi retroattivo. In applicazione di questo principio, il mantenimento dell’iscrizione ipotecaria deve essere considerato illegittimo e, in quanto tale, annullato.

Quindi, chi ha un’ipoteca sulla casa perché la stesa è stata iscritta quando ancora il limite previsto dalla legge era 8.000 euro, può ben fare istanza per la cancellazione dell’ipoteca, sempre che nel frattempo il debito non abbia superato 20.000 euro. Ma se così fosse, come detto, potrebbe fare un pagamento parziale per riportare il debito al di sotto di tale asticella. 

Qualora la Riscossione non provvedesse alla cancellazione, attivando la procedura di cui all’articolo 2882 Codice civile e seguenti presso la Conservatoria dei registri immobiliari (Ctp Frosinone n. 504/01/2020), al contribuente non resta che agire mediante l’avvio dell’azione di ottemperanza prevista dall’articolo 70 del Dlgs 546/92.

Quando è possibile il pignoramento della casa?

Una volta iscritta ipoteca è possibile, ma non scontato, il pignoramento dell’immobile di proprietà (anche solo per una semplice quota) del contribuente. Il pignoramento consiste nella vendita all’asta dell’immobile di proprietà del debitore, secondo una procedura scandita dalla legge, contro cui è sempre possibile fare ricorso per vizi di forma (entro 20 giorni dall’atto viziato) o di sostanza (senza limiti di tempo).

Tuttavia, il pignoramento è possibile solo se:

• il debito maturato, comprensivo di sanzioni e interessi, è superiore a 120.000 euro;
• il valore dell’intero patrimonio immobiliare del debitore è superiore a 120.00 euro;
• sono trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato o rateizzato il debito o non abbia nel frattempo ottenuto provvedimenti di sgravio/sospensione.

Quando non è possibile il pignoramento della casa?

Il pignoramento della casa non è possibile quando ricorre anche una sola di queste tre condizioni:

• il debito è inferiore a 120.000 euro. Anche in questo caso vale quanto già detto per l’ipoteca: il contribuente potrebbe fare un pagamento parziale, che l’Esattore non potrebbe rifiutare, portando la propria esposizione debitoria al di sotto di tale limite;
• il valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore è inferiore a 120.000 euro;
• se il debitore ha un solo immobile di proprietà, adibito a civile abitazione ove risiede, che non sia di lusso (ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9). In tali ipotesi infatti vige il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa. 

A riguardo dell’ultimo punto, è bene precisare che il divieto di pignoramento della prima casa viene meno se il contribuente, per qualsiasi ragione, dovesse divenire proprietario di un altro immobile, anche per una semplice quota (ad esempio a seguito di successione ereditaria). Se ciò dovesse verificarsi, diventerebbero pignorabili tutti gli immobili del contribuente. Sicché, per far sì che il limite al pignoramento della prima casa resti valido è necessario non accettare ulteriori beni immobili. 

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