Come liberare dall’ipoteca la casa iscritta dal fisco su una quota.

Sei comproprietario di un immobile. Sulla tua quota però, Agenzia Entrate Riscossione ha iscritto un’ipoteca per debiti derivanti da cartelle esattoriali non pagate. Ora ti chiedi come possono gli altri comproprietari liberare il bene da tale vincolo, eventualmente acquistando la tua quota o pagando direttamente l’Agente per la Riscossione Esattoriale. Cerchiamo di comprendere come funziona l’ipoteca dell’Agenzia Entrate Riscossione su casa in comproprietà e come possono i comproprietari tutelarsi.

Agenzia Entrate Riscossione può ipotecare la quota di un immobile in comproprietà?

La legge ammette la possibilità di ipotecare un intero immobile o, se in comproprietà, la sola quota del debitore. In tal caso, se il debito non dovesse essere estinto, il creditore potrebbe ben mettere all’asta l’intero bene (benché l’ipoteca gravi solo su una quota). Tuttavia, dal ricavato della vendita forzata, il creditore potrà trattenere per sé solo la parte del prezzo di aggiudicazione proporzionale alla quota del debitore.

Tale facoltà è riconosciuta anche ad Agenzia Entrate Riscossione, ma a patto che il debito sia superiore a 20.000 euro. Solo a partire da tale importo, infatti, l’ipoteca è legittima.

Dall’ipoteca si può poi passare al pignoramento solo se il debito supera 120.000 e il valore complessivo del patrimonio immobiliare del debitore è anch’esso superiore a 120.000 euro.

In ogni caso non è possibile pignorare la quota di un immobile adibito a civile abitazione, non di lusso, che sia l’unica proprietà del debitore e sempre che questi vi risieda (è il cosiddetto divieto di pignoramento della “prima casa”).

Cosa possono fare i comproprietari per eliminare l’ipoteca sulla quota?

La presenza di una ipoteca su una quota dell’immobile non impedisce ai proprietari del bene di utilizzarlo, viverlo, darlo in locazione o addirittura cederlo (in tal caso, però, si trasferisce anche l’ipoteca). Tuttavia, l’iscrizione dell’ipoteca su una quota di un immobile in comproprietà a causa di debiti fiscali rende di fatto l’immobile difficile da vendere. I potenziali acquirenti, preoccupati dalla possibilità di dover assumere il debito, tendono a evitare l’acquisto di tali proprietà, orientandosi verso opzioni più sicure senza gravami.

Le ipoteche su immobili in comproprietà si verificano di frequente quando uno dei proprietari accumula debiti notevoli con l’Agenzia delle Entrate Riscossione. Questa situazione può derivare, ad esempio, dall’eredità di un immobile condiviso tra più fratelli o dall’acquisto congiunto del bene tra coniugi.

Tuttavia, i comproprietari possono liberare la quota dall’ipoteca. Esistono diversi modi per farlo. Sicuramente non è un valido sistema l’acquisto della quota dal debitore, poiché il trasferimento avverrebbe con l’ipoteca ancora in essere. Nulla insomma cambierebbe.

I comproprietari (o lo stesso debitore) possono però corrispondere ad Agenzia Entrate Riscossione una parte del debito, fino a farlo scendere al di sotto della soglia dei 20.000 euro. In tal caso, infatti, l’ipoteca sarà illegittima in quanto il debito non supera il limite che abbiamo sopra indicato.

Esiste poi una seconda possibilità per liberare la quota ipotecata, per come previsto dall’art. 79 del d.P.R. 602/1973 e dall’art. 83, comma 24 del D.L. 112/2008: è necessario versare ad Agenzia Entrate Riscossione il triplo del valore della rendita catastale rivalutata della quota pignorata. Non è quindi necessario pagare l’intero debito.

Ad esempio, ipotizziamo un immobile con rendita catastale rivalutata di 100mila euro.

L’immobile è in comproprietà tra 4 fratelli, con quote identiche, cioè del 25% ciascuno, ossia pari a 25mila euro.

Uno dei fratelli ha un debito verso Agenzia Entrate Riscossione di 75.000 euro, ragion per cui il fisco iscrive ipoteca sulla quota del debitore per il doppio del valore del debito stesso, ossia per 150.000 euro.

A questo punto, i comproprietari potranno liberare la quota dall’ipoteca versando ad Agenzia Entrate Riscossione 25.000 euro x 3, ossia 75mila euro, che è appunto il triplo della rendita catastale della quota ipotecata.

Sarà poi necessario valutare quale soluzione sia più conveniente: come detto sopra, infatti, se il debitore (o un’altra persona al posto suo) paga una parte del debito facendolo scendere al di sotto di 20.000 euro, l’ipoteca deve essere cancellata.

Un’altra soluzione sarebbe quella di procedere alla divisione giudiziale dell’immobile. In tal caso il Tribunale verifica se il bene è divisibile in natura, assegnandone a ciascun comproprietario una parte. Così facendo, l’ipoteca del fisco si trasferisce dalla quota alla porzione dell’immobile assegnata al debitore, senza pregiudizio per gli altri comproprietari.

Se invece il bene non è divisibile in natura, il Tribunale ne ordina la vendita all’asta. A questa parteciperà anche Agenzia Entrate Riscossione in qualità di creditore e, all’atto dell’aggiudicazione, riceverà solo il valore della quota ipotecata come determinata dalla perizia del consulente nominato dal Tribunale.

Il quarto e ultimo sistema per liberare l’immobile dall’ipoteca è il cosiddetto giudizio di purgazione. La legge consente al terzo acquirente dei beni gravati da ipoteche la facoltà di liberarli pagando ai creditori (nel caso di specie Agenzia Entrate Riscossione), al posto dell’intero ammontare dei loro crediti, il prezzo o il valore del bene stesso (la quota ipotecata), indipendentemente dall’integrale soddisfazione dei crediti garantiti.

Il prezzo o il valore offerto dal terzo acquirente non potrà in nessun caso essere inferiore a quello stabilito come base degli incanti dal Codice di procedura civile in caso di espropriazione.