L’amministratore rimane in carica anche se la delibera della sua nomina è annullabile o nulla ed è stata impugnata davanti al giudice?

L’assemblea dei condòmini deve riunirsi periodicamente per assumere decisioni di fondamentale importanza per l’edificio, come ad esempio l’approvazione del bilancio annuale e la nomina dell’amministratore, cioè del soggetto che dovrà gestire l’edificio nell’interesse di tutti i proprietari. È però possibile che la decisione sia annullabile perché non adottata nel rispetto dei requisiti stabiliti dalla legge o dal regolamento. Con questo articolo ci soffermeremo su una circostanza particolare: vedremo cioè quali sono le conseguenze dell’invalidità della delibera con cui viene nominato l’amministratore.

Mettiamo il caso che l’assemblea si riunisca per votare la nomina o la conferma dell’amministratore; la decisione, tuttavia, viene adottata senza rispettare i necessari quorum di legge. Uno dei condòmini decide quindi di impugnare la delibera davanti al giudice per farne dichiarare l’annullabilità. Cosa succederebbe nel frattempo? L’amministratore rimane in carica anche se è stata impugnata la delibera della sua nomina? Vediamo cosa dice la giurisprudenza?

Come si nomina l’amministratore?

L’amministratore deve essere nominato dall’assemblea mediante deliberazione approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [1]. Stesse maggioranze valgono per la conferma e per la revoca.

In alternativa, può essere nominato direttamente dal giudice, su ricorso anche di un solo condomino o dell’amministratore uscente, quando la sua nomina è obbligatoria e l’assemblea non ha proceduto a tanto.

Amministratore: quando è obbligatorio?

La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto [2]. In tutte le altre ipotesi, l’amministratore è solo facoltativo, con la conseguenza che i condòmini ben potranno gestirsi anche autonomamente, ad esempio scegliendo uno di loro che si occupi della gestione ordinaria, senza tuttavia procedere a formale conferimento dell’incarico (il cosiddetto “condomino facente funzioni”).

Delibera condominiale: quando è invalida?

La delibera condominiale è annullabile ogni volta che è contraria alla legge o al regolamento dell’edificio [3].

In questa ipotesi, ogni condomino dissenziente, astenuto o assente può impugnare la decisione, facendo ricorso al giudice entro trenta giorni da quando la delibera è stata adottata (oppure da quando è stata comunicata, se si tratta di condomino assente).

Ad esempio, si può chiedere l’annullamento della deliberazione adottata senza rispettare i quorum stabiliti dalla legge oppure che decide su un argomento non posto all’ordine del giorno.

La decisione è addirittura nulla se esorbita dalle competenze dell’assemblea, ad esempio stabilendo l’esecuzione di lavori all’interno della proprietà privata.

È altresì nulla la deliberazione priva di oggetto oppure avente oggetto illecito: si pensi alla decisione con cui il condominio decide di affittare un locale comune senza contratto scritto da registrare all’Agenzia delle entrate.

In queste ipotesi, cioè quando la decisione è nulla, è possibile fare ricorso al giudice in ogni tempo, senza dover rispettare il termine di trenta giorni stabilito per le deliberazioni meramente annullabili.

La delibera invalida è efficace?

Secondo la legge, la deliberazione, per quanto annullabile, è comunque efficace, nel senso che vincola tutti i condòmini a rispettarla e l’amministratore a darle esecuzione. Ciò anche se la decisione è stata impugnata davanti al giudice.

Al contrario, la delibera nulla è sempre inefficace, anche quando non impugnata, con la conseguenza che l’amministratore può decidere di non attuarla e i condòmini di non osservarla.

Che succede se la delibera che nomina l’amministratore è invalida?

Quali sono le conseguenze dell’invalidità della delibera con cui è stato nominato o confermato l’amministratore? L’incarico si deve ritenere non conferito?

Secondo la giurisprudenza [4], l’amministratore rimane in carica anche se la delibera della sua nomina è stata impugnata perché annullabile o perfino nulla.

Ciò perché l’ufficio di amministratore condominiale ha carattere perenne e necessario che non ammette soluzioni di continuità; pertanto, l’amministratore conserva i suoi poteri anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia oggetto di impugnativa davanti all’autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o l’annullabilità, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con una nuova delibera dell’assemblea.

Ne consegue che l’amministratore deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere indispensabile dell’incarico affidatogli [5].

Da tanto deriva anche che tutti gli atti compiuti nell’esecuzione del proprio mandato sono validi, seppur la delibera che gli ha conferito l’incarico è invalida.

Secondo la Cassazione [6], anche in questo caso, tenendo conto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità della gestione del caseggiato, l’amministratore continuerà a svolgere in via interinale le sue funzioni sino alla sua sostituzione, laddove non sia ancora intervenuta pronuncia giudiziale di accertamento della invalidità della nomina.

Ma c’è di più: l’amministratore che esercita le sue funzioni nonostante l’invalidità della delibera che l’ha nominato (o confermato) ha anche diritto al compenso, se l’assemblea approva il consuntivo [7].