Differenza tra cauzione e caparra: il proprietario deve restituire la somma che l’inquilino gli ha corrisposto maggiorata degli interessi?

Con il contratto di locazione è possibile godere di un bene altrui pagando un corrispettivo mensile al proprietario. La locazione può avere ad oggetto qualsiasi cosa; comunemente, tuttavia, tale contratto viene riferito alle abitazioni e, più in generale, agli immobili. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: quanto spetta di interessi sul deposito cauzionale dell’affitto?

Per rispondere a tale domanda occorre innanzitutto spiegare cos’è e a cosa serve la cauzione che l’inquilino versa al locatore nel momento in cui ottiene la disponibilità dell’immobile. Procediamo con ordine.

Cos’è la cauzione?

In linea generale, la cauzione è la somma di denaro che viene corrisposta a garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento.

Come diremo meglio nel prosieguo, tanto vale anche in caso di deposito cauzionale nel contratto d’affitto.

Cauzione e caparra: differenza

La cauzione potrebbe sembrare del tutto identica alla caparra. In realtà, non è così.

La funzione della cauzione, infatti, è quella propria della garanzia, consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma ove il cauzionante abbia causato un danno, per l’ammontare del pregiudizio stesso.

La caparra, invece, è la somma di denaro che viene data per confermare la propria intenzione di acquistare un determinato bene, tant’è vero che essa, nel caso di adempimento, può essere restituita ovvero imputata alla prestazione dovuta (cosiddetta caparra confirmatoria).

Quindi, mentre la cauzione va sempre restituita nel caso di corretto adempimento, la caparra può essere trattenuta per essere conteggiata come parte integrante della prestazione di chi l’ha versata.

La cauzione, invece, se c’è stato adempimento, va sempre restituita, proprio perché la sua funzione è quella di essere una garanzia e non un acconto.

Cos’è e a cosa serve il deposito cauzionale nell’affitto?

Quanto detto sinora vale anche per il deposito cauzionale che viene dato dall’inquilino al momento della stipula dell’accordo.

La cauzione, fino all’estinzione del contratto, rimane al locatore senza che possa essere reclamata dal conduttore prima che si interrompa il contratto.

Come anticipato, la funzione del deposito cauzionale è di fungere da garanzia per gli eventuali danni che il locatore potrebbe subire a seguito della condotta inadempiente del conduttore.

Ciò significa che la cauzione non costituisce l’anticipo di alcune mensilità e non può essere detratta dall’inquilino dagli ultimi canoni da versare prima della scadenza del contratto.

Al contrario, la cauzione serve al locatore per tutelarsi nel caso di danni all’immobile o di morosità.

In sintesi, possiamo affermare che la cauzione è una somma di denaro versata dall’inquilino al locatore al momento della stipulazione del contratto di locazione, a garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni a suo carico, come il pagamento dei canoni e delle spese condominiali, la riconsegna dell’immobile senza danni, ecc.

A quanto ammonta la cauzione dell’affitto?

Secondo la legge [1], la cauzione non può essere superiore a tre mensilità, così come risultanti dal contratto.

La cauzione affitto non è obbligatoria: le parti possono pertanto decidere di non prevederla nell’accordo oppure di escluderla espressamente.

Il deposito cauzionale produce interessi?

La somma consegnata al locatore a titolo di deposito cauzionale produce interessi.

Ciò significa che il proprietario, al momento della restituzione della cauzione all’inquilino, dovrà rendere il capitale inizialmente consegnato maggiorato degli interessi.

Interessi cauzione: a quanto ammontano?

Poiché si tratta di interessi legali, il tasso è fissato annualmente con un decreto ministeriale. Di seguito quello degli ultimi anni:

• 2023: 5%;
• 2022: 1,25%;
• 2021: 0,01%;
• 2020: 0,05%;
• 2019: 0,8%;
• 2018: 0,3%;
• 2017: 0,1%;
• 2016: 0,2%.

Come si evince dall’elenco, negli ultimi anni gli interessi sul deposito cauzionale sono aumentati, in linea con l’impennata che ha avuto l’inflazione.

Di conseguenza, al termine della locazione, il proprietario, se non vi sono ragioni che giustifichino una trattenuta della somma, dovrà restituire la cauzione maggiorata degli interessi così come previsti annualmente dalla legge.

Ciò significa che, se la locazione dovesse durare molti anni, il proprietario potrebbe essere costretto a restituire anche una somma molto cospicua, almeno rispetto a quella originariamente ricevuta.