In quali casi si possono utilizzare i beni comuni per scopi personali? Il proprietario può apporre il contatore privato nell’androne o sul muro condominiale?

È possibile che uno dei proprietari debba far installare un nuovo contatore del gas o della luce all’interno di una parte comune dell’edificio, come ad esempio nell’androne oppure sul muro perimetrale. Una condotta del genere è ammissibile? In altre parole, è legale l’installazione del contatore su una parete condominiale?

A tale quesito ha recentemente fornito risposto la Corte di Cassazione, la quale si è trovata a dover affrontare il caso particolare di un condomino che aveva fatto apporre i contatori di acqua, luce e gas sul muro comune, anche se gli impianti servivano non l’appartamento sito in condominio ma un’altra abitazione che si trovava al di fuori dell’edificio. Vediamo cosa dice la legge a tal proposito e qual è stato il parere della Suprema Corte con riferimento al caso sottopostole.

Si può installare il contatore privato in una parte comune?

In linea di massima, è possibile far installare un contatore privato all’interno di una parte comune, purché tale condotta non pregiudichi le ragioni degli altri condòmini, ad esempio impedendo loro di fare lo stesso, oppure non arrechi un danno all’estetica dell’edificio.

La possibilità di far apporre un contatore all’interno di una parte comune (ad esempio, nell’androne) deriva direttamente da quella norma di legge [1] secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Ovviamente, le spese per la realizzazione di un’opera del genere sono a carico esclusivo del condomino che ne trae un vantaggio.

Particolari limiti potrebbero essere imposti dal regolamento, il quale comunque non può introdurre un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni [2].

È legale l’installazione del contatore sulla parete condominiale, se colui che realizza l’opera è un condomino e il contatore serve l’unità immobiliare sita nell’edificio.

In questo senso anche la giurisprudenza di merito, secondo cui costituisce uso legittimo della cosa comune da parte di un condomino l’utilizzazione delle mura perimetrali dell’edificio per installarvi il contatore del gas metano a servizio di un proprio appartamento [3].

Contatore in condominio: serve il permesso dell’assemblea?

L’installazione di un contatore individuale in condominio non necessita nemmeno del consenso dell’assemblea.

In questo senso il Tribunale di Milano [4], secondo cui l’installazione dei contatori privati, in condominio, è una pratica assolutamente libera per la quale non occorre alcuna autorizzazione assembleare.

Installazione contatore in condominio: quando è illegale?

L’installazione di un contatore privato in condominio è illegale se il rilevatore serve un’unità immobiliare posta al di fuori dell’edificio, anche se l’opera viene realizzata da un soggetto che è (anche condomino).  A tali conclusioni è recentemente giunta la Corte di Cassazione [5].

Il caso riguardava un condomino che, oltre a possedere molti appartamenti nell’edificio condominiale, era anche proprietario esclusivo di alcuni magazzini adiacenti. I contatori di acqua, luce e gas di questi ultimi venivano fatti installare sul muro comune condominiale, destinati a servire non già l’appartamento ubicato nel condominio bensì quello attiguo di proprietà esclusiva.

Secondo la Suprema Corte una condotta del genere è inammissibile in quanto di fatto costituisce una servitù a carico del condominio senza che però sia stata autorizzata, per iscritto, da tutti gli altri proprietari.

E infatti, anche se il soggetto che ha fatto installare i contatori è un condomino, questi non può servirsi delle cose comuni a beneficio di immobili che non appartengono all’edificio.

In altre parole, il proprietario in condominio non può approfittare di tale sua condizione per sfruttare i beni condominiali a vantaggio di altre sue proprietà, esterne al fabbricato.

Secondo la Suprema Corte, infatti, l’esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino, perché in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti i condòmini.

Da tanto deriva che non è possibile installare un contatore individuale riguardante un’unità immobiliare esterna all’edificio nemmeno se l’assemblea, a maggioranza, deliberasse in maniera favorevole: per imporre un “peso” del genere sulla proprietà comune, infatti, occorrerebbe necessariamente il consenso unanime di tutti i condòmini.

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