Quali sono gli adempimenti ed i quorum deliberativi necessari per l’approvazione in assemblea degli interventi sulle parti comuni.

Il condominio non è un ente di gestione conservatore: deve aprirsi alle innovazioni, e la legge spiana la strada per alcune di esse, prevedendo una maggioranza inferiore di quella consueta per la loro valida approvazione. Vediamo quali sono le maggioranze richieste per le innovazioni agevolate in condominio.

Innovazioni agevolate: quale maggioranza richiedono?

Nel gruppo delle innovazioni agevolate rientra una vasta serie di interventi, accumulati dal fatto che possono essere disposti dall’assemblea con la maggioranza semplice, calcolata in base al numero degli intervenuti all’assemblea che li delibera ed ai rispettivi millesimi di proprietà, che devono ammontare ad almeno la metà del valore dell’edificio: quindi servono 500 millesimi, espressi dai partecipanti alla riunione che hanno votato favorevolmente all’innovazione da adottare.

È una maggioranza più bassa – e dunque più facile da raggiungere – rispetto a quella richiesta per le innovazioni non agevolate, cioè quelle relative al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, che per essere approvate necessitano di una maggioranza qualificata, con un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio [1].

La distinzione è stata introdotta nel 2012 dalla legge di riforma del condominio [2], che ha semplificato le procedure per deliberare l’approvazione dei lavori considerati “virtuosi”, che ora ti elenchiamo, insieme a quelli di efficientamento energetico che, a particolari condizioni, richiedono una maggioranza ancor più bassa di quella che abbiamo indicato.

Innovazioni agevolate: quali sono?

L’art. 1120 del Codice civile stabilisce che « i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

• le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
• le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
• l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto».

Maggioranza per gli interventi energetici 

Per i lavori fiscalmente agevolati, come il Superbonus 110%, l’approvazione degli interventi di riqualificazione energetica può avvenire con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e di almeno un terzo del valore dell’edificio [3]. La stessa maggioranza è sufficiente per approvare:

• gli interventi di isolamento termico delle superfici;
• la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati di riscaldamento, raffrescamento e fornitura di acqua calda;
• l’installazione di impianti solari fotovoltaici;
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli a trazione elettrica (le cosiddette “colonnine”).

L’elencazione sopra fornita è tassativa, nel senso che se l’intervento non rientra tra quelli descritti – ad esempio, l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore negli appartamenti, con l’installazione degli appositi misuratori – si torna alla consueta maggioranza degli intervenuti e dei millesimi di proprietà prevista per le innovazioni agevolate, che abbiamo descritto nel paragrafo precedente.

Innovazioni agevolate: doveri dell’amministratore

La medesima norma del Codice civile dispone che per le innovazioni agevolate l’amministratore deve convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta (che può essere formulata anche da un solo condomino), contenente la descrizione dell’intervento che si propone di approvare e le modalità di realizzazione. Se la documentazione è incompleta, l’amministratore deve invitare «senza indugio» il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Innovazioni agevolate: quando sono vietate?

Sono vietate dalla legge [4] le innovazioni che in qualsiasi modo:

• recano pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato;
  alterano il decoro architettonico dell’edificio;
  rendono alcune parti comuni «inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Per ulteriori informazioni su questo aspetto leggi “Lavori in condominio: innovazioni consentite e vietate“.