Analisi dei casi giurisprudenziali riguardanti i danni da infiltrazioni in condominio causati da ditta di riparazioni e la responsabilità associata.

Nel caso in cui un appartamento venga interessato da macchie di umidità provocate da infiltrazioni di acqua si pone innanzitutto il problema di individuare la fonte di provenienza del danno al fine di definire il soggetto responsabile. Questo può essere il condominio o uno dei condomini, a seconda della proprietà dell’area danneggiata. Ci si è chiesto però cosa succede e chi paga se le infiltrazioni sono provocate da una ditta di riparazione che sta svolgendo, o ha svolto, una serie di lavori di manutenzione o ristrutturazione.

In questo caso, il danneggiato è tenuto a chiedere il risarcimento direttamente alla ditta appaltatrice o al proprietario dell’immobile (che, come abbiamo visto, a seconda dei casi può essere un singolo condomino o il condominio)?

Nella complicata matassa legale che riguarda infiltrazioni e danni da acqua in condominio, non sempre è facile determinare chi debba effettivamente pagare i danni. In questo articolo, cercheremo di fare chiarezza sulla questione, esplorando diverse sentenze emesse dai tribunali italiani.

Cosa dice la legge?

Chi risponde dei danni procurati dalla ditta appaltatrice? La questione è disciplinata dall’articolo 2049 del Codice civile, che recita: “I padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell’esercizio delle incombenze a cui sono adibiti”. Tale norma è stata utilizzata dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 4906 del 12 giugno 2023, per riconoscere la responsabilità esclusiva in capo al proprietario dell’immobile del piano superiore, custode dell’immobile, per i danni provocati dalle infiltrazioni d’acqua causate da un cattivo intervento di riparazione da parte della ditta incaricata.

Cosa succede se la ditta di riparazione commette un errore?

In linea di principio, la responsabilità per eventuali danni è del committente, ossia il proprietario dell’immobile che ha firmato il contratto di appalto con la ditta di manutenzione per l’esecuzione dei lavori. In caso di errori da parte di quest’ultima, il titolare dell’immobile può poi rivalersi su di essa per ottenere il rimborso di quanto abbia dovuto pagare per risarcire i danni al vicino.

Stesso discorso vale se l’area danneggiata su cui vengono eseguiti i lavori è condominiale: il danneggiato deve chiedere il risarcimento all’amministratore che, a sua volta, dovrà rivalersi contro la ditta.

Quali sentenze hanno trattato questo argomento?

Ci sono diverse sentenze che hanno affrontato la questione delle infiltrazioni in condominio. Il Tribunale di Torre Annunziata (sentenza n. 1216 del 29/07/2020) ha riconosciuto la responsabilità del condominio per i danni generati dalle infiltrazioni nell’immobile sottostante, derivanti da una mancata corretta impermeabilizzazione della pavimentazione e della rete di scolo delle acque.

Esistono posizioni contrarie?

Sì, la sentenza del Tribunale di Messina (sez. I, 07/05/2005) ha stabilito che, in caso di danni a seguito di lavori di ristrutturazione del terrazzo condominiale, il risarcimento deve essere corrisposto dalla ditta appaltatrice dei lavori di ristrutturazione. Secondo questa sentenza, l’appaltatore, essendo colui che organizza e cura i lavori, è unico responsabile dei danni a terzi derivanti dall’esecuzione dell’opera.

Secondo poi il Tribunale Roma (sent. 14/07/2002), l’appaltatore, in quanto imprenditore che assume su di sé il rischio connesso alla realizzazione dell’opera è sempre tenuto a rilevare, nei limiti delle sue capacità tecniche, eventuali carenze ed errori nelle disposizioni impartitegli dal committente o dal direttore dei lavori nominati dallo stesso, ed è responsabile per i danni cagionati a terzi nell’esecuzione dell’opera anche se derivanti da istruzioni impartitegli dal committente.

E così il Tribunale Piacenza (sent. 10/06/1997): «la ditta appaltatrice dei lavori di rifacimento del tetto condominiale è responsabile, in qualità di custode, del danno provocato ad un condomino da infiltrazioni d’acqua cagionate dalla mancata predisposizione – da parte della ditta in questione – degli accorgimenti necessari per evitare danni da allagamento».