Condensa, muffa e umidità all’interno degli appartamenti condominiali: quando è responsabile la compagine e quando i singoli proprietari?
Le infiltrazioni d’acqua possono causare la responsabilità del condominio o del singolo proprietario a seconda delle colpe che concretamente possono essere individuate. Ad esempio, se il proprietario del piano di sopra dimentica l’acqua aperta nella vasca, causando l’allagamento dell’appartamento e infiltrazioni al piano inferiore, dovrà ovviamente rispondere dei danni causati. Chi paga invece nel caso di infiltrazioni dai muri perimetrali del condominio? Sul punto la giurisprudenza ha le idee piuttosto chiare. Approfondiamo la questione.
I muri perimetrali del condominio sono comuni?
La legge [1] dice che i muri maestri sono condominiali, cioè costituiscono parti comuni a tutti i proprietari, i quali sono quindi tenuti a contribuire alle necessarie spese di conservazione e manutenzione secondo i millesimi posseduti.
È tuttavia pacifico che nella definizione di “muri maestri” rientrino non solo quelli che costituiscono l’ossatura portante dell’edificio ma anche quelli perimetrali, nonché i muri di rivestimento o di riempimento.
Secondo la Corte di Cassazione [2], i muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri poiché determinano la consistenza volumetrica dell’edificio proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitando la superficie coperta e delineando la sagoma architettonica dell’edificio stesso.
Chi paga per le infiltrazioni dai muri perimetrali?
I muri perimetrali sono condominiali; pertanto, a meno che non si fornisca prova contraria, delle infiltrazioni provenienti da essi rispondono tutti i condòmini, ciascuno in proporzione ai millesimi di cui è titolare.
Di conseguenza, se il proprietario, all’interno del suo appartamento, patisce infiltrazioni d’acqua dalle pareti esterne, potrà agire contro l’intero condominio affinché gli vengano risarciti i danni e siano eseguiti i necessari lavori che mettano fine al fenomeno.
Tanto è confermato anche dalla più recente giurisprudenza. Ad esempio, secondo la Corte d’Appello di Roma [3], la compagine è responsabile dei difetti di umidità ascendente insiti nella tipologia costruttiva del fabbricato risalente agli anni Cinquanta, con la conseguenza che, se le infiltrazioni sono favorite dalla fatiscenza del fabbricato, dovranno essere tutti i condòmini a porre rimedio.
Si applica quindi l’ordinario principio stabilito dal Codice civile, secondo cui ognuno è responsabile delle cose che ha in custodia ed è tenuto a pagare gli interventi di manutenzione e i danni provocati da queste ultime [4].
Infiltrazioni muri perimetrali: quando paga il condomino?
Delle infiltrazioni provenienti dai muri perimetrali risponde il singolo condomino, se il fenomeno è causato dalla sua condotta colpevole.
Di conseguenza, se le infiltrazioni sono favorite dai lavori realizzati da uno dei proprietari, il quale ha causato l’afflusso di acqua verso le pareti esterne dell’edificio mutando una parte della sua proprietà esclusiva (ad esempio, alzando il piano di calpestio della terrazza scoperta di cui è titolare senza provvedere alla realizzazione di un adeguato pozzetto che convogli le piogge), sarà solamente lui a rispondere degli eventuali danni causati sia al condominio che ai singoli condòmini.
Lo stesso dicasi se le infiltrazioni sono causate dalla rottura delle pluviali dovuta a un intervento maldestro della ditta incaricata dal condomino.
Condensa negli appartamenti: è responsabile il condominio?
Secondo la Cassazione [5], il condominio è estraneo da responsabilità nel caso di condensa all’interno degli appartamenti dei singoli proprietari, quando questa non è causata dalla sua negligenza o, comunque, non sarebbe stata evitabile nemmeno se la compagine avesse correttamente curato la manutenzione dei muri perimetrali dell’edificio.
In altre parole, il condominio non può essere incolpato di eventi (come condensa, umidità e muffa) che non siano riconducibili a una propria colpa, anche di tipo omissivo, come in genere avviene nel caso di scarsa manutenzione dei beni comuni.
Insomma: per ottenere il risarcimento occorre la dimostrazione che il fatto di danno sia stato cagionato dall’omessa manutenzione del bene comune; in caso contrario, il condominio è indenne da responsabilità.