Responsabilità del condominio per infiltrazioni: criteri di risarcimento, danno alla salute e obbligo di svolgimento dei lavori di manutenzione.

Avete mai sperimentato problemi di infiltrazioni nel vostro appartamento? Se sì, potreste avervi pensato: “E ora, chi pagherà i danni?” La questione delle infiltrazioni in un edificio condominiale è più che una semplice seccatura domestica; essa pone questioni legali complesse relative alla responsabilità e al risarcimento dei danni. Questo articolo esplora le recenti sentenze italiane che delineano le circostanze in cui un condominio è tenuto a risarcire i danni causati da infiltrazioni, offrendo una guida chiara a residenti e amministratori di immobili.

Cosa dice la legge sulle infiltrazioni in condominio?

Le recenti sentenze italiane affermano chiaramente la responsabilità del condominio per danni causati da infiltrazioni provenienti da parti comuni, dovute a negligenza nella manutenzione. Questo principio è stato ribadito in diverse occasioni, come nel caso del Tribunale di Crotone (n. 727 del 02 settembre 2020) e della Corte d’Appello di L’Aquila (n. 606 del 16 aprile 2021).

Il principio trova esplicitazione nell’articolo 2051 del codice civile in forza del quale il proprietario o il custode della cosa è tenuto a risarcire i danni procurati a terzi dalla cosa stessa, salvo che dimostri il cosiddetto «caso fortuito». Si considera “fortuito” l’evento imprevedibile e inevitabile anche usando un comportamento diligente.

Come si stabilisce la responsabilità del condominio?

Il primo passo da compiere è l’individuazione delle cause delle infiltrazioni, di norma affidata a un tecnico specializzato (un idraulico nominato dal danneggiato, eventualmente con l’accordo del presunto danneggiante). Se le perdite di acqua provengono da tubature verticali o da parti comuni, la responsabilità è del condominio.

Si ritiene sussistente la corresponsabilità del condominio anche per le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva: nonostante infatti la titolarità di tale area sia del condomino dell’ultimo piano, il condominio – nella figura dell’amministratore – ha un generale dovere di supervisione che tutto l’edificio sia in buon stato di manutenzione.

La custodia delle parti comuni implica in automatico la responsabilità del condominio di prevenire danni agli immobili privati. Si tratta di una responsabilità oggettiva, che prescinde quindi da dolo o colpa ma che sussiste solo per la connessione tra il soggetto (condominio) e la cosa (l’area interessata dalle infiltrazioni). La Suprema Corte, con sentenza n.13595/2021, ha chiarito che tale responsabilità esiste quando c’è un rapporto di custodia che permette il controllo e l’eliminazione di pericoli, basandosi sull’articolo 2051 del Codice Civile.

Quando inizia e finisce la prescrizione per i danni da infiltrazione?

La prescrizione per i danni da infiltrazione è quinquennale, iniziando non dal primo manifestarsi dell’infiltrazione, ma dalla sua definitiva cessazione, come precisato dalla Cassazione con sentenza n.3314/2020.

Quali lavori può essere obbligato a fare il condominio?

Nel caso specifico del Tribunale di Crotone, sono stati ordinati lavori di manutenzione straordinaria, tra cui il risanamento dei canali di gronda e l’impermeabilizzazione del tetto, per evitare future infiltrazioni.

Come si quantificano i danni da infiltrazioni?

Sono numerose le voci di danno che il condominio è tenuto a risarcire in caso di infiltrazioni.

Ci sono innanzitutto i danni patrimoniali, derivanti dal danneggiamento dell’appartamento. Quindi il condominio è tenuto non solo a ripristinare l’area interessata dalla perdita, effettuando la dovuta manutenzione, ma a risarcire anche il titolare dell’appartamento interessato dalle macchie di umidità e dalla muffa per una somma pari ai lavori necessari a rimettere a nuovo l’intera stanza.

Ci sono poi i danni alla salute, il cosiddetto «danno biologico». Questo va opportunamente dimostrato.

Il Tribunale di Catanzaro, con sentenza n.1076/2023, ha riconosciuto un danno biologico a minori causato dalle infiltrazioni, risarcendo i genitori per le riniti allergiche dei bambini.

È dimostrato che l’esposizione alle muffe e/o umidità domestica si associa alla maggiore prevalenza di sintomi respiratori, asma e danni funzionali respiratori. Si evidenziava, a tal proposito, che in una recente pronuncia la Suprema corte aveva affermato che «Pur quando non rimanga integrato un danno biologico, non risultando provato alcuno stato di malattia, la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria casa di abitazione, tutelato anche dall’articolo 8 della Convenzione europea dei diritti umani, nonché del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, integra una lesione che non costituisce un danno in re ipsa, bensì un danno conseguenza e comporta un pregiudizio ristorabile in termini di danno non patrimoniale» (Cassazione civile 1823/2023).

Il danno alla vita familiare

Inoltre, la Suprema Corte con sentenza n.1823/2023 ha sottolineato che, anche in assenza di un danno alla salute, il risarcimento deve comunque prevedere il danno morale per la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare, a prescindere dall’integrità fisica.

Secondo la Cassazione «pur quando non rimanga integrato un danno biologico, non risultando provato alcuno stato di malattia, la lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione integra una lesione che comporta un pregiudizio ristorabile in termini di danno non patrimoniale» (Cassazione civile 1823/2023).

La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n.503 del 07 febbraio 2023, ha definito il danno alla salute come un pregiudizio alla vita quotidiana, risarcibile anche senza una malattia biologica.

Le sentenze del Tribunale di Bergamo (n. 1743/2023) e della Cassazione (n. 9449/2016 e n. 3239/2017) hanno confermato la condivisione di responsabilità tra proprietario del terrazzo e condominio per danni da infiltrazioni.

Questi danni vengono quantificati «in via equitativa», ossia secondo quanto appare giusto al giudice nel caso specifico, non essendovi criteri certi e matematici per ancorare il risarcimento a una prova materiale.

E se l’appartamento è a uso investimento?

Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 2192/2023, ha quantificato il risarcimento basandosi sul valore di locazione dell’immobile, considerando il mancato godimento dello stesso come danno da lucro cessante. In questo modo il giudice ha liquidato al proprietario dell’appartamento una somma pari ai canoni di locazione che avrebbe riscosso se avesse potuto concludere un contratto di locazione a condizioni di mercato.