Se sei stato costretto a trasferirti in hotel perché la tua abitazione era infestata dalla muffa le spese sostenute ti dovranno essere rimborsate.

Può purtroppo accadere che da un momento all’altro la propria “casa dolce casa” si trasformi da confortevole dimora a disagevole susseguirsi di mura, soffitti e pavimenti ammalorati da infiltrazioni, maleodoranti e insalubri. Rottura delle tubature, vetustà delle murature, cattiva manutenzione dei lastrici solari, lavori di ristrutturazione in appartamenti adiacenti sono solo alcune fra le possibili cause della comparsa di questi spiacevoli e sgraditi effetti.

Il condomino potrà essere obbligato a trasferirsi in altro immobile o in hotel perché la permanenza nell’abitazione è pericolosa per la salute e l’incolumità sua e della sua famiglia o perché alcune stanze o aree della casa sono divenute impraticabili o inaccessibili a causa del danno, ma anche successivamente, durante le opere necessarie per il ripristino dell’immobile, perché l’espletamento dei lavori (tinteggiatura, rimozione delle muffe, sistemazione pavimentazione) rende temporaneamente inutilizzabile l’appartamento.

Sia la legge che svariate sentenze stabiliscono che, in tali casi, al danneggiato spetta il rimborso di tutte le spese affrontate per risolvere il problema, incluse quelle di un alloggio alternativo. Di seguito vediamo quali sono i danni risarcibili per le infiltrazioni in casa, ivi comprese le spese sostenute per una sistemazione alternativa come quelle per la camera d’albergo o di un residence. Ma procediamo con ordine.

Qual è la normativa applicabile e la prova richiesta in tema di infiltrazioni

La norma che regola i casi di infiltrazioni causate da difetti di funzionamento e manutenzione di immobili appartenenti ad altro proprietario (che sia un condominio o un singolo proprietario) è l’articolo 2051 cod. civ., che sancisce una responsabilità presunta a carico del proprietario o del custodeper i danni provocati dalla cosa che ha in custodia (nel nostro caso l’appartamento), salvo che provi il caso fortuito. Il custode è colui che ha il controllo e la vigilanza sulla cosa, in quanto ne ha la materiale disponibilità.

La giurisprudenza è piuttosto severa nell’individuazione della prova liberatoria, ossia la prova necessaria per evitare di dover risarcire i danni alla vittima delle infiltrazioni.

Infatti al danneggiato spetta provare il rapporto di “causa-effetto” fra cosa in custodia e danno subito, mentre l’unica prova a cui il custode può ricorrere per esonerarsi da siffatta responsabilità è che il danno sia stato cagionato dal caso fortuito.

Inutile quindi che il custode provi di aver ignorato il danno, di non aver potuto impedire il fatto, di avere adottato le misure per impedire il danno.

Il caso fortuito non si identifica infatti con l’accertamento della condotta colposa del danneggiato, a meno che tale condotta non presenti anche i requisiti della non prevedibilità e non prevenibilità da parte del custode, giacché l’idoneità ad interrompere il nesso causale può essere riconosciuta solo ad un fattore estraneo avente carattere di imprevedibilità.

La condotta della vittima di un danno da cosa in custodia può essere definita imprevedibile quando sia stata eccezionale, inconsueta, mai avvenuta prima, inattesa da una persona sensata.

L’esclusione della responsabilità del custode, pertanto, quando viene eccepita dal custode la colpa della vittima, esige un duplice accertamento: che la vittima abbia tenuto una condotta negligente e che tale condotta non fosse prevedibile.

Quali sono le tipologie di danno risarcibili?

Stabilita la tipologia di responsabilità occorrente in caso di infiltrazioni, muffe e condense abitative e la tipologia di prova richiesta per ottenere il risarcimento del danno, vediamo quali sono le tipologie di danno risarcibile.

Il custode risponde di tutti i danni derivanti a terzi o agli stessi singoli condomini dalle parti che ha in custodia.

Prima di tutto spetta il rimborso delle spese necessarie per riparare la causa che ha originato il danno se a ciò abbia provveduto il danneggiato (in realtà è il danneggiante che deve immediatamente effettuare i lavori per eliminare le infiltrazioni facendo, ad esempio, riparare la tubatura).

Poi spetta il rimborso per il ripristino dei danni verificatisi all’interno dell’appartamento (ad esempio pittura delle pareti, intonacatura, sostituzione del pavimento ecc.).

Poi spetta il risarcimento dell’eventuale danno alla salute per aver abitato in un ambiente malsano e umido a causa delle infiltrazioni.

Come si articola il rimborso dei canoni di locazione?

E se le infiltrazioni sono state di intensità tale da costringere il proprietario ad abbandonare i locali e sistemarsi in un altro appartamento o in hotel, spetterà anche il rimborso dei canoni di locazione che è stato costretto a pagare per l’inutilizzabilità o l’inagibilità dell’appartamento.

Lo stesso ragionamento vale nel caso in cui il danneggiato sia obbligato a trasferirsi in altra abitazione non a causa dell’inagibilità dell’appartamento determinatasi al momento del verificarsi del danno, ma in una fase successiva al fine di consentire l’esecuzione dei lavori di ripristino della abitazione.

Tra i danni che il in danneggiante è obbligato a risarcire al singolo proprietario rientra quindi anche la restituzione delle spese per il pagamento di un hotel e per l’affitto di una nuova abitazione, comprensivi degli interessi maturati, computabili sul valore medio del credito (il totale dei canoni pagati) dalla data di stipulazione del contratto di locazione fino alla decisione del giudice, pari al rendimento che presumibilmente il proprietario avrebbe ricavato dalle somme dovute se le avesse tempestivamente percepite e investite, ad esempio, in titoli di Stato.

Secondo il Tribunale di Roma (sentenza n. 20406 del 13 ottobre 2015) tra i danni

patrimoniali risarcibili rientrano quindi anche gli interessi da lucro cessante sui canoni d’affitto rimborsati al condomino costretto a lasciare l’immobile a causa delle infiltrazioni.

Anche le spese per il trasloco del condomino e per l’acquisto di vitto e per l’alloggio per sé e la propria famiglia andranno risarcite in quanto considerate, spese funzionali all’esecuzione dei lavori di ripristino dell’appartamento (Trib. Roma 29 aprile 2020 n. 6730).

Anche secondo la Corte di cassazione (sentenza n. 1712/1995) il mancato godimento di un bene, protrattosi per una pluralità di anni, è un credito risarcitorio per lucro cessante che matura anno per anno ed è suscettibile di rivalutazione monetaria, con attribuzione degli interessi sulla somma rivalutata.

Sul totale delle somme liquidate a titolo di capitale e lucro cessante competono poi, ai sensi dell’art. 1282 c.c., gli interessi legali dalla data della decisione del giudice fino al saldo (Trib. Barcellona Pozzo di Gotto 18 luglio 2023 n. 748).