Perdite d’acqua e lavori urgenti in condominio: che fare per evitare danni all’appartamento se non c’è il tempo per convocare i condomini e fare la riunione?

Di norma le infiltrazioni dalle tubature si manifestano in modo graduale e progressivo, prima con macchie leggere sul soffitto, poi con chiazze di colore sempre più intenso e infine con veri e propri stillicidi di acqua. A volte però i tempi per riunire i condomini in assemblea sono ancora più lenti e, in alcuni casi, specie in contesti condominiali particolarmente conflittuali, diventa difficile trovare una soluzione in tempi brevi. Cosa fare in questi casi quando le perdite rischiano di danneggiare gravemente un appartamento e di minacciare la salubrità degli ambienti e dei residenti? Come agire d’urgenza in caso di infiltrazioni dal tetto condominiale? In questo articolo, esploreremo le misure urgenti che possono essere prese per risolvere questo problema, basandoci su un caso reale affrontato dal Tribunale di Catanzaro.

Cosa dice la legge sulle infiltrazioni d’acqua?

In linea generale l’articolo 2051 del codice civile stabilisce che il titolare o il custode di una cosa è responsabile per tutti i danni causati dalla cosa stessa. Si tratta di una responsabilità oggettiva, che scatta cioè a prescindere dalla sussistenza di un dolo o di una colpa, a meno che non si possa dimostrare il cosiddetto «caso fortuito», ossia un evento tanto imprevedibile quanto inevitabile da non poter essere annientato prima del nascere.

Sulla scorta di tale normativa, tanto il condomino quanto ciascun condòmino è responsabile per i danni causati dalle perdite di acqua delle proprie tubature. Tale responsabilità implica non solo l’obbligo di intervenire tempestivamente per rimuovere le cause della perdita ma di risarcire anche i danni causati all’appartamento danneggiato.

Nel caso di tubature condominiali, il risarcimento viene ripartito tra tutti i condomini secondo millesimi. Vi deve partecipare altresì il danneggiato in quanto riveste anche la qualità di danneggiante (poiché condomino). Sicché questi si vedrà detrarre, dal risarcimento complessivo, la sua quota millesimale. 

Come intervenire d’urgenza in caso di danni al tetto?

L’articolo 700 del Codice di procedura civile consente di richiedere al tribunale un intervento d’urgenza per risolvere le infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto del condominio. Questo strumento legale può essere utilizzato per ottenere la riparazione del tetto e l’eliminazione delle infiltrazioni. È una alternativa rapida alla causa ordinaria cui si può accedere tutte le volte in cui il diritto è facilmente accertabile, senza necessità di approfondite istruttorie, e quando il danno è talmente imminente da non potersi attendere la fine della causa per evitare il verificarsi dello stesso.

Ebbene è proprio il caso delle infiltrazioni d’acqua che possono deteriorare la struttura degli immobili e renderli insalubri. Un ritardo nell’intervento può portare a un ulteriore peggioramento delle condizioni già precarie, con conseguenze gravi per la salute e la sicurezza dei residenti.

Come si può dimostrare l’urgenza di un intervento?

Per ottenere un intervento d’urgenza, è necessario fornire prove concrete della necessità immediata. Ad esempio, in un caso recente, una consulenza tecnica ha confermato la necessità urgente di riparare il manto bituminoso di un tetto condominiale a causa delle gravi infiltrazioni d’acqua che stavano danneggiando le proprietà private.

Cosa fare se il condominio ritarda gli interventi di riparazione?

Se il condominio ritarda gli interventi di riparazione, come è accaduto nel caso citato, i proprietari delle unità immobiliari interessate dalle infiltrazioni possono ricorrere all’articolo 700 del Codice di procedura civile per ottenere un intervento d’urgenza. Dovranno quindi agire tramite un avvocato che depositerà un ricorso in tribunale; il giudice vi appone la data dell’udienza e tale atto viene poi notificato al condominio per l’avviso del giudizio.

Quali conseguenze ha l’inadempimento del condominio?

Se il condominio non adempie ai suoi doveri di riparazione, può essere condannato a eseguire immediatamente le opere necessarie e a coprire tutte le spese legali e tecniche sostenute dai proprietari che hanno fatto ricorso.