Condominio: le spese per il rifacimento del lastrico gravano per un terzo sul condomino che ne ha l’uso esclusivo e per il residuo sugli altri condòmini.

I danni causati dalle cose comuni devono essere risarciti da tutti i proprietari, ciascuno in proporzione alla quota posseduta. Ad esempio, se una tegola si stacca dal tetto danneggiando un’auto, ogni condomino è tenuto a contribuire al pagamento dei danni. Può anche accadere, però, che il pregiudizio sia causato da un bene in uso o in proprietà esclusiva. Si pensi alle perdite d’acqua provenienti dall’appartamento sito al piano superiore. Proprio in questo contesto si pone il seguente quesito: in quali casi l’amministratore deve intervenire per le infiltrazioni d’acqua dal lastrico solare? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Infiltrazioni lastrico solare: come si dividono le spese?

Se, di norma, le controversie tra condòmini che riguardano le infiltrazioni di acqua non sono affare dell’amministratore di condominio, che pertanto non è tenuto a intromettersi, né a fare da paciere o a tentare accessi per verificare le effettive responsabilità, esiste un solo caso in cui il capo condomino ha invece l’obbligo di intervento: è l’ipotesi in cui le infiltrazioni provengano dal lastrico solare di proprietà esclusiva.

Questo perché il lastrico funge da copertura dell’intero palazzo e la ripartizione delle spese conseguenti a rotture o a perdite d’acqua è, in parte, sostenuta da tutti i condòmini. In questo senso la giurisprudenza [1].

Come noto, il proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento di un terzo (1/3) delle spese per i danni arrecati a un altro condomino, mentre gli altri due terzi (2/3) sono a carico di tutti gli altri, secondo millesimi di proprietà [2].

Infiltrazioni lastrico: l’amministratore deve intervenire?

Il lastrico ha una specifica funzione: quella di costituire tetto e copertura per tutti i piani sottostanti, che sono da esso coperti (l’intero edificio oppure una sola verticale).

Pertanto, secondo la giurisprudenza, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condòmini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava, in parte (cioè per 2/3), su tutti i condòmini.

La conseguenza, allora, è che le infiltrazioni che dipendono dal tetto sono un problema di tutti i proprietari e quindi dello stabile intero.

L’amministratore, in qualità di custode dell’edificio e delle parti comuni, è obbligato a prendersi cura e a rappresentante gli interessi dei proprietari di tutti gli appartamenti, tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo.

Se Tizio, proprietario all’ultimo piano di un edificio abbia, sopra il proprio soffitto, il lastrico solare di proprietà esclusiva di Caio, e quest’ultimo non provvede a riparare immediatamente le infiltrazioni, è compito dell’amministratore agire a tutela degli interessi di tutti gli altri condòmini.

È lo stesso condominio che deve rispondere dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

Difatti, l’amministratore resta comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio [3].