Caduta per le scale del condominio, nel cortile, sul marciapiedi o in ascensore: come farsi pagare i danni.

Di regola, il proprietario o il custode di un’area deve risarcire i danni provocati a terzi dalle cose presenti su tale area. Ma attenzione: se si tratta di cose statiche (ossia che non si muovono), la responsabilità sussiste solo se la situazione di pericolo era insidiosa o non facilmente visibile (ad esempio una buca inevitabile perché nascosta; un gradino pericolante che tuttavia appariva stabile, ecc.).

Dunque, prima ancora di chiedersi di chi è la responsabilità e chi risarcisce per gli incidenti e danni in condominio, bisogna sempre verificare se si ha diritto al risarcimento.

In questo articolo tratteremo il tema dei più tipici infortuni che avvengono in condominio: la caduta causata da un tombino divelto nel cortile o da una mattonella rotta nel cortile, lo slittamento sulle scale scivolose e così via. Ma procediamo con ordine.

Di chi è la responsabilità per i danni in condominio

In generale, degli incidenti che avvengono nelle aree comuni condominiali (come il cortile, l’androne, il patio, le scale, l’ascensore, i pianerottoli, il giardino, la terrazza) ne risponde il condominio in quanto ente di gestione. È bene sapere che il condominio non è un soggetto diverso dai condomini come invece lo è la società rispetto ai soci. Difatti, eventuali creditori che non riescano a ottenere il pagamento in via bonaria dall’amministratore (per come a breve vedremo), potranno sia pignorare il conto corrente condominiale che i beni dei vari condomini.

Ad esempio, se una persona si fa male in condominio e viene accertata la responsabilità del condominio stesso, dopo aver vinto la causa, se non ottiene subito il pagamento da parte dell’amministratore (autorizzato dall’assemblea), potrebbe decidere di pignorare il conto corrente comune oppure (soprattutto se in esso non vi è la capienza sufficiente a soddisfare la pretesa del creditore) agire nei confronti dei singoli condomini.

Ma attenzione: ciascun condomino non risponde mai dell’intero debito ma solo della quota pari ai suoi millesimi. Sicché il creditore non potrà chiedere l’intero importo a un solo condomino ma dovrà agire nei confronti di ciascuno di questi per la propria parte.

Chi risarcisce per i danni in condominio?

Anche se, in caso di danni procurati dalle cose comuni, non c’è necessità di inviare una previa diffida, potendosi agire in giudizio immediatamente, è prassi inviare prima una lettera di diffida all’amministratore con cui si chiede il risarcimento.

La parte danneggiata, di norma, non dovrebbe campare la propria richiesta su apodittiche affermazioni ma è onerata di dimostrare l’entità del danno tramite una perizia medico legale.

È chiaro tuttavia che se il condominio è assicurato per danni a terzi (come spesso succede), il sinistro verrà gestito direttamente dalla compagnia assicuratrice che provvederà a liquidare la vittima del danno patito.

Se il condominio e la vittima non riescono a trovare un accordo – accordo che andrebbe comunque accettato dall’assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno metà dei millesimi – il danneggiato può agire in tribunale citando in un giudizio civile il condominio.

La sentenza di condanna verrà poi notificata all’amministratore che dovrà prontamente informare i condomini. A quel punto bisognerà ripartire la spesa tra tutti i condomini secondo millesimi.

Se un appartamento è in affitto, a pagare i millesimi per il danno è il padrone di casa (il locatore). Stesso discorso nell’ipotesi di casa in usufrutto (in tal caso, il debito ricade sul nudo proprietario) o di diritto di abitazione (in tal caso è sempre il proprietario che deve sostenere il costo).

L’onere della prova

In ogni caso, il danneggiato deve riuscire a provare che il danno si è verificato in un’area condominiale [1] a causa di un bene appartenente al condominio (una rampa di scale, un ferro arrugginito, ma anche delle chiazze di olio sulle scale, un gradino pericolante, ecc.).

Inoltre, il danneggiato deve dimostrare che ha prestato una adeguata diligenza nel caso di specie: se, per esempio, questi non si è accordo ti una fossa particolarmente ampia, in pieno giorno, perché completamente distratto, allora non può richiedere alcun risarcimento a causa della propria sbadataggine.

La giurisprudenza è piuttosto rigorosa nel concedere risarcimenti nel caso in cui il danneggiato sia uno dei condomini se questi conosceva la situazione di pericolo (si pensi a una scala notoriamente pericolante o a una buca vicino al portone presente da molti mesi): chi è pratico dei luoghi e ne conosce i pericoli deve infatti prestare maggiore attenzione.

Pavimento scivoloso, gradini e tappeti

Vi è responsabilità del condominio, per esempio, se la caduta avviene lungo la rampa condominiale di accesso all’autorimessa, a causa della presenza di una macchia di olio non visibile [2].

Il Tribunale di Nocera Inferiore [3], occupandosi di una fattispecie simile, ha invece escluso la responsabilità del condominio poiché la caduta, avvenuta sui gradini d’ingresso, era stata provocata da materiale scivoloso abbandonato sul posto da terzi: in tal caso, il giudice ha ritenuto che tale eventualità – proprio perché non prevedibile e non immediatamente eliminabile dal condominio – rientrasse nel “caso fortuito”. Pertanto ha negato il risarcimento al danneggiato.

La Cassazione [4] ha respinto anche il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento per la caduta nell’atrio dell’edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile, frammista all’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. Secondo i giudici, infatti, la vittima avrebbe ben potuto verificare, in condizioni di normale visibilità, che il pavimento appariva scivoloso; dunque non era stata prestata la normale diligenza e la dovuta attenzione alla situazione di anomala dei luoghi.

È stato ritenuto responsabile il condominio per la caduta provocata dall’errata posa in opera del tappeto-moquette situato nell’atrio (parte pelosa rivolta verso il pavimento e parte gommosa rivolta verso l’alto [5] o dal sollevamento di un suo lembo scollato [6]. Lo stesso dicasi se la caduta è provocata da un gradino rotto e sconnesso [7].

Tegole e tetto

Della caduta della classica tegola, dovuta a cattiva manutenzione del tetto, risponde sempre il condominio [8].

Nel caso di vizio di costruzione, se non sono passati dieci anni dalla consegna dello stabile da parte del costruttore, il condominio può rivalersi nei confronti del costruttore medesimo [9].

Corrimano

Il Tribunale di Milano [10] ha condannato il condominio a risarcire il danno a un tale caduto lungo la scala di accesso al cortile su cui non vi era il corrimano.

Luoghi pericolosi

Il Tribunale di Terni [11] ha escluso la responsabilità del condominio nel caso di una persona che, abbandonando il normale tragitto, aveva scelto un percorso diverso tra fioriere e gradini, subendo gravi danni per una caduta favorita anche dalla scarsa visibilità.

Macchia d’olio, scale bagnate

Se c’è acqua sulle scale derivante dalle operazioni di lavaggio giornaliero, è necessario che l’amministratore verifichi che la ditta delle pulizie apponga scrupolosamente l’avviso di plastica con l’allerta ai passanti.

Danni ai proprietari degli appartamenti

A differenza dei terzi estranei, che si recano saltuariamente o per la prima volta nell’edificio, i condomini conoscono bene lo stato dei luoghi; di conseguenza, se a causa di un guasto all’impianto d’illuminazione uno di essi cade per le scale, fidandosi della conoscenza del percorso o omettendo di procedere con la dovuta attenzione, non può richiedere il risarcimento del danno [12].

A riguardo la Corte di Cassazione [13] ha respinto la domanda risarcitoria di un condomino caduto per le scale a causa dell’acqua piovana entrata da una finestra che tutti sapevano essere difettosa, trattandosi di evento che il danneggiato poteva prevedere.

Infortunio in itinere

Il TAR del Lazio [14] non ha considerato infortunio in itinere la caduta di chi scende le scale di casa per recarsi al lavoro.

Ricordiamo che l’infortunio in itinere è quello che si verifica nel tragitto casa-lavoro o lavoro-casa e che viene indennizzato dall’Inail.

Quando non c’è responsabilità del condominio: il caso fortuito

Ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ. il condominio non è responsabile se riesce a dimostrare che il danno si è verificato per «caso fortuito». Tale è quel fatto imprevedibile e inevitabile come la condotta imprudente del danneggiato.

Sono stati considerati conseguenza del “caso fortuito”, con esonero, quindi, della responsabilità del condominio, i seguenti eventi:

la rottura di un collettore condominiale in seguito a un temporale di violenza tale da non poter essere previsto usando la normale diligenza [15];

l’allagamento di un appartamento dovuto a una pioggia di eccezionale intensità, con il condominio che aveva provato di aver provveduto scrupolosamente alla manutenzione del sistema di smaltimento delle acque [16].

Il Giudice di Pace di Napoli [17], invece, ha ritenuto il condominio responsabile del danno occorso al veicolo di un condomino in seguito alla caduta di un’inferriata, di una colonna in pietra, di calcinacci e di una pianta nel corso di un temporale con vento molto forte; il condominio, infatti, non aveva provato di aver adottato le misure atte ad evitare possibili danni.

Lastrico solare di uso esclusivo

Dei danni derivanti dal lastrico solare di uso esclusivo ne rispondono tutti i condomini, nella seguente proporzione: un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico ed i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura [18]. Se però il danno è dovuto a fatto e colpa di chi ha l’uso esclusivo del lastrico, sarà soltanto questi a doverlo risarcire.

Affitto e risarcimento danni

Nonostante abbia dato l’appartamento in locazione, il locatore resta responsabile per i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni e tetti). Egli però si può poi rivalersi poi nei confronti del conduttore che non lo abbia avvisato della situazione di pericolo.

Invece, per quanto riguarda le altre parti comuni e agli accessori del bene locato (come i servizi dell’appartamento o le piante di un giardino), nei cui confronti il conduttore acquista una materiale disponibilità che gli consente (e lo obbliga anche) a intervenire per evitare pregiudizi agli altri, la responsabilità verso i terzi grava solo sul conduttore stesso [19].

Quanto ai danni causati al conduttore dalle cose comuni, ne risponde il condominio, in quanto custode delle parti e dei servizi comuni.

Il Tribunale di Aosta [20] ha escluso la responsabilità del padrone di casa, che aveva affittato l’appartamento, nei confronti del conduttore scivolato sulla pavimentazione del cortile condominiale per la neve.

Danni da infiltrazioni di acqua per i tubi

Più complessa è l’individuazione del soggetto responsabile nel caso in cui il danno sia costituito da infiltrazioni di acqua. Bisognerà innanzitutto capire la fonte della suddetta infiltrazione poiché se questa dipende da beni condominiali, ne risponde il condominio; se invece dipende dagli appartamenti, ne risponde il relativo proprietario.

Quando il danno deriva dal tetto, dal lastrico solare o dalla terrazza comune o dal cappotto esterno alle facciate, da tubature verticali è il condominio che risarcisce. Ne rispondono tutti i condomini secondo le rispettive quote millesimali. Ne risponde anche il danneggiato perché egli riveste anche la qualità di condomino: per cui la sua quota millesimale sarà detratta dall’ammontare del risarcimento.

Quando il danno deriva dal lastrico solare o dalla terrazza di uso esclusivo o da tubature orizzontali, ne risponde solo il condominio proprietario.

Con riguardo alle tubature, quelle individuali iniziano lì dove comincia lo snodo – la cosiddetta braga – tra la conduttura verticale e quella orizzontale che, all’altezza del piano, porta l’acqua nel singolo appartamento.

La braga si considera di proprietà individuale sicché la perdita che intessa questa stessa è a carico del singolo condomino.

Prescrizione

L’azione per ottenere il risarcimento del danno dal condominio va proposta entro cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato (altrimenti si prescrive).

In caso di sinistro avvenuto per una causa sospetta dipendente da un bene di proprietà condominiale, è consigliabile inviare una richiesta di risarcimento danno con raccomanda a.r. all’amministratore di condominio, chiedendo, oltre al risarcimento, che questi avvisi dell’evento anche l’assicurazione dello stabile (se presente).

Nello stesso tempo è sempre bene fare fotografie del luogo ove è avvenuto il sinistro e conservare i certificati medici per le cure effettuate.