Chi compra un nuovo appartamento può rivalersi nei confronti del costruttore se gli impianti presentano difetti o malfunzionamenti molto gravi?

L’acquisto di un immobile è un’operazione complessa e delicata, che merita la massima attenzione da parte del compratore. Anche una volta espletate le necessarie formalità (proposta d’acquisto, compromesso e rogito notarile), un’abitazione può costituire fonte di grattacapi per il titolare: si pensi ai possibili difetti inizialmente non scorti (crepe, perdite delle tubazioni, infiltrazioni, ecc.) oppure ai malfunzionamenti degli impianti (caldaia, ecc.). In tale contesto si pone il seguente quesito: quanti anni dura la garanzia nel caso di impianto elettrico guasto?

La domanda è molto frequente in rete ed è posta soprattutto da quanti hanno acquistato un immobile credendo di aver concluso un affare ma, in realtà, si trovano poi a dover fronteggiare una serie di imprevisti e grattacapi che, dal punto di vista economico, non sono di poco conto. Il problema della garanzia dell’impianto elettrico si pone per qualsiasi altra tipologia di impianto, come ad esempio quello che provvede al riscaldamento e all’acqua calda sanitaria. Approfondiamo la questione.

Rovina e difetti di cose immobili: cosa dice la legge?

L’articolo 1669 del codice civile prevede una garanzia decennale per la rovina e i difetti di cose immobili.

Per la precisione, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto di costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.

In buona sostanza, il proprietario dell’immobile può rivalersi contro l’appaltatore tutte le volte in cui il fabbricato presenti gravissimi vizi che minacciano il crollo o la rovina – anche solo parziale – del bene.

Si tratta di una speciale ipotesi di responsabilità extracontrattuale finalizzata a tutelare l’interesse pubblico alla stabilità e solidità degli immobili destinati ad avere lunga durata, a salvaguardia dell’incolumità e della sicurezza dei cittadini.

Impianto elettrico guasto: si applica la garanzia decennale?

Secondo il costante orientamento giurisprudenziale (Cass., n. 24230/2018; Cass., n. 7756/2017), il grave difetto di costruzione rilevante ai fini dell’applicazione della garanzia decennale di cui all’articolo 1669 del codice civile consiste in qualsiasi alterazione dell’opera che riguardi parti essenziali della stessa o che, pur concernendo elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinato – quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento o la canna fumaria – incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo.

La garanzia vale per dieci anni dalla fine lavori e scatta se vizi o difetti di costruzione – tra cui, come detto, potrebbe rientrare anche la rottura di opere comuni legate a pavimentazione e impiantistica – siano denunciati entro un anno dalla scoperta.

Possiamo quindi affermare che anche nel caso di difetti o malfunzionamento dell’impianto elettrico possa trovare applicazione la garanzia decennale per rovina e difetto di cose immobili, trattandosi di elemento essenziale e indispensabile al godimento del bene.

La garanzia può essere attivata sia dal primo acquirente – cioè, da colui che acquista direttamente dal costruttore – che dai successivi proprietari, purché sia rispettato il limite di dieci anni dalla conclusione dei lavori: superata tale soglia temporale, colui che ha realizzato l’immobile unitamente all’impianto elettrico non potrà più essere ritenuto responsabile.

La denuncia del guasto va fatta entro un anno dalla scoperta; la successiva azione giudiziaria per ottenere la riparazione del malfunzionamento va intrapresa, a pena di prescrizione, entro lo stesso termine di un anno.

Vizi occulti dell’immobile: quando si applica la garanzia biennale?

Quando i vizi dell’immobile non sono talmente gravi da impedirne in maniera significativa il godimento, trova applicazione la garanzia biennale prevista dall’articolo 1667 del codice civile.

Secondo questa norma, l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, purché non fossero a lui già noti oppure ignorati per grave negligenza (perché evidenti).

I vizi occulti sono quelli da rendere l’opera tecnicamente non funzionante o non conforme a quanto indicato nel progetto o contratto e vanno denunciati all’appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta e, comunque, entro due anni dalla conclusione e consegna dell’opera.

In pratica, con riferimento all’appalto, la legge prevede due tipologie di durata della garanzia:

• danni e difetti che pregiudicano la struttura e la funzionalità dell’edificio (10 anni di copertura);
• danni e difetti che non pregiudicano la struttura e la funzionalità dell’edificio (2 anni di copertura).

L’impianto elettrico, rappresentando un elemento imprescindibile al fine del normale godimento dell’immobile, può essere fatto rientrare nella garanzia decennale, se i vizi sono tali da pregiudicare la funzionalità dell’edificio o di parte di esso.