Quando la liquidazione può basarsi sul canone di mercato; cosa deve fare il proprietario per ottenere il risarcimento.

Il triste fenomeno degli immobili occupati senza titolo da chi non ne ha (o non ne ha più) il diritto è molto diffuso e provoca notevoli danni ai proprietari che rimangono privi dei loro beni per parecchio tempo. Infatti se non c’è un abbandono spontaneo (che non avviene quasi mai) il periodo di occupazione si protrae molto a lungo, perché con le attuali procedure giudiziarie non è facile sgomberare in fretta l’immobile e restituirlo al proprietario libero da persone o cose. Anche per questo motivo la riforma del processo civile esecutivo, che dovrebbe entrare in vigore nel 2023, ha previsto degli interventi per rendere più snelle e celeri le procedure di rilascio. Intanto però i proprietari devono fare ogni giorno i conti con la protratta impossibilità di utilizzare i propri immobili e di goderne i frutti. È necessario, quindi, sapere: in caso di occupazione di immobile, come si calcola il danno?

Immobile occupato senza titolo: la soluzione delle Sezioni Unite

La risposta a questa impegnativa domanda è finalmente arrivata con una sentenza emessa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione [1]. L’intervento del massimo Collegio si è reso necessario perché sul punto si confrontavano due opposte tesi in giurisprudenza: una sosteneva che il diritto al risarcimento in caso di occupazione senza titolo doveva essere riconosciuto «in re ipsa», vale a dire nel fatto stesso dell’occupazione abusiva, dunque senza necessità per il danneggiato di dimostrarne la specifica entità; l’altra, invece, richiedeva la prova di un danno concreto, come ad esempio un contratto preliminare di affitto o documento che dimostrasse le trattative e dunque l’intenzione di affittare l’immobile, ma il contratto non era stato concluso proprio a causa dell’abusiva occupazione. C’era poi una “terza via”, che ammetteva il risarcimento, parametrando il danno al canone di mercato che il proprietario avrebbe potuto trarre dal bene se fosse stato libero anziché occupato.

Il danno è parametrato ai valori di mercato

La Suprema Corte ha scelto una via mediana fra queste tre soluzioni: il danno sofferto dal proprietario a causa dell’occupazione senza titolo del suo immobile può ritenersi presunto (dunque da provare, sia pure in modo semplice, basandosi su quanto comunemente avviene), ma il risarcimento sorge con la dimostrazione della concreta impossibilità di non poter esercitare il normale diritto di godimento sul bene in quanto occupato abusivamente per un determinato periodo (la cui lunghezza, ovviamente, inciderà sulla quantificazione della cifra finale da liquidare in via risarcitoria).

Immobile occupato senza titolo: il caso concreto

La vicenda da cui la Corte di Cassazione ha preso spunto per arrivare a questa soluzione consisteva in una causa civile instaurata da una società, proprietaria di diversi immobili, contro un condominio (costituitosi a seguito della vendita di alcune unità abitative a singoli proprietari da parte della stessa società) che aveva impedito, con «condotte di turbativa», la vendita delle aree che la società avrebbe voluto destinare a parcheggio.

La società, danneggiata da tale comportamento, aveva lamentato la violazione del suo diritto di proprietà ed aveva chiesto il risarcimento dovuto; ma nei due gradi di merito la sua domanda risarcitoria era stata respinta. Da qui la necessità di ricorrere in Cassazione per ottenere il ristoro economico auspicato.

Occupazione senza titolo: i principi di diritto enunciati dalle Sezioni Unite

Risolvendo il caso, le Sezioni Unite della Cassazione hanno enunciato i tre seguenti principi di diritto, applicabili ai casi di risarcimento del danno per occupazione senza titolo di immobili:

1. «Nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta»;
2. «Se il danno da perdita subita, di cui il proprietario chieda il risarcimento, non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato»;
3. «nel caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato».

Immobile occupato senza titolo: come ottenere il risarcimento del danno

Alla stregua dei principi enunciati, il proprietario danneggiato dall’occupazione senza titolo per farsi risarcire deve:

• dimostrare, anche per presunzioni, l’impossibilità di esercitare il diritto di godimento sul proprio bene, personalmente (ad esempio, abitandovi) o indirettamente (affittandolo o vendendolo);
• stimare il canone di mercato al quale il bene avrebbe potuto essere dato in locazione: è questo il parametro fondamentale su cui basare la liquidazione del danno (che va commisurato al periodo di abusiva occupazione, quindi moltiplicando il canone annuale ritraibile per il numero di annualità, e frazioni di anno, in cui l’immobile è stato occupato);
• in caso di ulteriore danno da mancato guadagno, dimostrare in cosa consiste lo specifico pregiudizio che ha impedito di ricavare un corrispettivo superiore ai valori di mercato.

Approfondimenti

• Risarcimento danno da mancata liberazione immobile locato;
• Indennità di occupazione: ultime sentenze.

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