La validità delle delibere condominiali non dipende dalla menzione nominativa di tutti i partecipanti, ma dall’indicazione dei presenti e delle loro quote millesimali.

Se il verbale di un’assemblea condominiale dovesse riportare solo i nomi dei presenti e i relativi millesimi nonché, in occasione di ogni specifica votazione, solo quelli dei dissenzienti e astenuti sarebbe valido? Il verbale di condominio deve indicare i nomi dei votanti a favore o questo dato può desumersi sottraendo, al numero dei partecipanti, i voti dei contrari? La questione è tutt’ora oggetto di un ampio dibattito in giurisprudenza. Esistono diverse tesi a riguardo. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Quali informazioni devono essere riportate nel verbale delle delibere condominiali?

Affinché una delibera condominiale sia valida, il verbale deve contenere alcune informazioni fondamentali. Oltre all’elenco dei presenti (personalmente o per delega), devono essere indicati anche i relativi valori millesimali e, per ogni votazione, devono essere menzionati gli astenuti e i dissenzienti. Questi dati consentono di accertare se la delibera ha rispettato le maggioranze di legge e se ha raggiunto i quorum richiesti.

È annullabile una delibera se il verbale non riporta i nominativi di tutti i condòmini?

Secondo una sentenza del Tribunale di Roma (sentenza 10474/2023), una delibera condominiale non è annullabile se il verbale, sebbene non riporti i nominativi di tutti i condòmini che hanno votato a favore, contiene l’elenco di tutti i presenti con i relativi valori millesimali. Inoltre, deve essere menzionato anche chi si è astenuto e chi ha dissentito. Queste informazioni permettono di risalire “per sottrazione” all’identità dei condòmini che hanno dato il loro assenso all’approvazione.

Quali sono le tesi in relazione alla validità delle delibere?

La tesi pragmatica adottata dal Tribunale di Roma si basa su un principio consolidato nel tempo. Secondo questa interpretazione, una delibera condominiale non è invalida anche se non sono riportati i nominativi di tutti i partecipanti nel verbale, purché siano indicati gli intervenuti con le rispettive quote millesimali. Inoltre, è necessario menzionare gli astenuti e i dissenzienti. Questi dati sono sufficienti per verificare la regolarità della decisione presa.

Del resto, l’articolo 1136 del Codice civile stabilisce che le delibere assembleari condominiali devono essere approvate da un numero di voti che rappresenti la maggioranza (semplice o qualificata) dei partecipanti al condominio presenti all’assemblea e del valore dell’edificio. Tuttavia, l’articolo 1136 del Codice civile non stabilisce esplicitamente che i nomi dei partecipanti, compresi gli assenzienti, debbano essere riportati nel verbale delle delibere per la loro validità. Proprio per questo, secondo alcuni giudici è possibile considerare validamente adottata una delibera anche in assenza dei nominativi, a condizione che siano indicati gli intervenuti con le rispettive quote millesimali e siano menzionati gli astenuti e i dissenzienti. Questi elementi consentono di verificare la regolarità della decisione presa.

Ma c’è anche chi afferma il contrario e ritiene che l’individuazione degli intervenuti, assenzienti e dissenzienti, è essenziale per la validità della delibera e dello stesso verbale. In questo modo è possibile comprendere chi era in conflitto di interessi e chi può impugnare la delibera (assenti, astenuti e dissenzienti).

Secondo diverse sentenze della Cassazione, la verifica dell’esistenza del quorum prescritto con riferimento al valore dell’edificio richiede quindi l’indicazione nominativa dei condòmini che hanno approvato la delibera.

Sulla base di queste argomentazioni, la Suprema Corte a Sezioni Unite (sent. n. 4806/2005) ritiene annullabili «le deliberazioni assembleari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, e i valori delle rispettive quote millesimali».

Sarebbe quindi illegittima la votazione in caso di omessa riproduzione nel verbale dell’indicazione nominativa dei distinti condòmini (favorevoli e contrari) in uno alle quote partecipative. Ed è altresì errata una dicitura che si limiti, ad esempio, a prendere atto del risultato della votazione espresso con la dicitura «l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato» (Cass. sent. n. 10329/98 e 810/99).

Sempre secondo la Corte Suprema, la mancata verbalizzazione del numero dei condòmini votanti (a favore o contro oltre che dei millesimi da ciascuno rappresentati) invalida la delibera poiché impedisce il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’articolo 1136 del Codice civile, non potendo attribuirsi efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede assembleare, dell’inesistenza di tale quorum da parte del dissenziente a carico del quale non è stabilito alcun onere a pena di decadenza (sent. n. 697/2000).