Nel regolamento del nostro condominio sono vietate in genere le attività rumorose e in particolare le attività di albergo, locanda e affittacamere. Noi subaffittiamo per brevi periodi un nostro appartamento. L’amministratore può vietarcelo?

Per poter essere efficaci nei confronti dei condomini, i divieti relativi all’uso ed alla destinazione delle proprietà esclusive devono:

• essere contenuti in un regolamento di tipo contrattuale (cioè predisposto dall’originario costruttore o dall’originario unico proprietario e poi allegato o richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e così accettate dall’acquirente) oppure in una delibera dell’assemblea di condominio approvata da tutti i condomini (nessuno escluso) cioè con il voto di 1.000 millesimi su 1.000;
• essere contenuti in clausole trascritte nei registri immobiliari con una nota distinta e separata rispetto alla nota con cui si trascrive l’atto di acquisto oppure, in alternativa, l’acquirente dell’unità immobiliare deve prendere atto dell’esistenza della limitazione che è indicata in modo espresso nell’atto di acquisto (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 6.769 del 2018).

Innanzitutto, quindi, affinché un qualsiasi divieto di uso e/o destinazione possa essere applicato all’immobile da voi condotto, occorre che le due condizioni appena descritte ricorrano entrambe (per verificarlo occorre che vi rivolgiate al proprietario dell’immobile).

Se anche solo una delle due condizioni indicate non fosse verificata, nel vostro caso non si applicherebbe alcuna limitazione all’uso e/o alla destinazione dell’immobile da voi condotto in locazione.

Se invece le due condizioni sopra indicate ricorrono entrambe, per stabilire se il divieto da voi citato si applica alla destinazione da voi impressa all’immobile che conducete in locazione, occorre analizzare in concreto la clausola del regolamento per interpretarne il contenuto alla luce delle sentenze che, nel tempo, si sono pronunciate su casi simili.

Il regolamento condominiale allegato vieta di “destinare gli appartamenti ed i locali dell’edificio, aventi accesso agli androni comuni ad uso…di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo…ed in genere di qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini…”, e vieta anche “di destinare in tutto o in parte gli appartamenti e le loro pertinenze ad uso comunque diverso dall’abitazione…”

Gli usi vietati dal regolamento condominiale sono dunque quelli di affittacamere, locanda, pensione o albergo e, comunque, ogni uso diverso dall’abitazione.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 22.711 del 2017 ha chiarito che vietare l’uso di un immobile come affittacamere, locanda, pensione, albergo non significa vietare ogni tipo di locazione degli immobili per cui, con una clausola di quel tipo, è consentito il ricorso a locazioni per brevi periodi o saltuarie.

In altri termini, la sentenza citata chiarisce che affittare (o subaffittare) per breve durata un immobile, affinché il conduttore o subconduttore vi abiti, rientra innanzitutto nella tipologia di utilizzo abitativo di un immobile e, inoltre, non coincide in nessun caso con l’attività di affittacamere o con l’esercizio di attività di tipo ricettivo o alberghiero che sono quelle espressamente vietate dal regolamento del vostro condominio (nello stesso senso si è espresso il Tribunale di Milano con sentenza dell’8 maggio  2018 secondo la quale il bed and breakfast o l’airbnb sono forme di locazione breve non identificabili con la destinazione di singole unità immobiliari a pubblico esercizio con finalità ricettive vietate dal regolamento che impedisca l’utilizzo ad uso locanda, pensione, albergo e affittacamere).

Gli ulteriori divieti, contenuti nel regolamento, di adibire gli immobili ad usi che turbino la tranquillità dei condomini o che creino eccessivo afflusso di persone sono assai generici e, in ogni caso, oggettivamente non paiono poter essere applicabili ad un’attività (quella di affitto per breve durata di immobili) che di per sé non turba la tranquillità di chicchessia, né crea un eccessivo afflusso di persone.

Evidenzio, infine, che nei vostri rapporti con il proprietario, sulla base del testo del contratto di locazione allegato, la vostra attività è sicuramente permessa.

Alla luce di quanto esposto, ritengo che la richiesta del legale del vostro condominio non sia propriamente fondata, ma ciò non esclude che il condominio, a fronte della prosecuzione della vostra attività, vi citi in giudizio facendo affidamento sul possibile diverso orientamento del giudice che sarà eventualmente incaricato della controversia (tenuto conto che esistono sentenze più antiche –ad esempio Cassazione, sentenza n. 704 del 2015 – che, invece, equiparano l’attività di b&b – simile alla vostra -a quella alberghiera considerandola comunque vietata se il regolamento condominiale vieti le destinazioni diverse da quella abitativa).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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