Cosa succede a chi non paga le quote condominiali dopo che il condominio ha ottenuto il decreto ingiuntivo?

La legge obbliga l’amministratore di condominio ad agire contro i condomini morosi entro massimo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui il debito si riferisce. A tal fine l’amministratore nomina un avvocato di propria fiducia che chiede al giudice un decreto ingiuntivo e lo notifica al debitore. Dopo il decreto ingiuntivo, viene notificato l’atto di precetto, ossia un invito a pagare entro massimo 10 giorni. Dopodiché può iniziare la fase esecutiva, quella cioè del pignoramento. Ma come avviene il pignoramento dei beni del condomino moroso? L’amministratore può fare pignorare l’immobile del moroso, con vendita all’asta giudiziaria? Ci dev’essere un rapporto fra l’importo del debito e il valore dell’immobile? Quali sono i passaggi che il condominio deve intraprendere e che succede se la casa ha già l’ipoteca della banca? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Quanto tempo c’è per pagare il condominio?

Il condominio può agire già in caso di ritaro nel pagamento di una singola mensilità. La legge infatti non fissa una soglia di tolleranza. Peraltro la Cassazione ha anche detto che non è necessaria la lettera di diffida.

Una volta notificato il decreto ingiuntivo, il debitore deve pagare subito. Difatti, in materia condominiale, il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo: non è cioè previsto il termine di 40 giorni per il pagamento che di regola vale per gli altri decreti ingiuntivi.

Sicché dopo la notifica del decreto ingiuntivo, il condominio deve notificare l’atto di precetto prima di poter procedere al pignoramento. L’atto di precetto è un “ultimo avviso” che concede un termine di 10 giorni per il pagamento.

Dopo la scadenza dell’undicesimo giorno, il condominio può avviare il pignoramento se il condomino non ha ancora pagato o non ha ottenuto dall’assemblea una dilazione o un saldo e stralcio.

Chi decide il pignoramento dei beni del moroso?

Spetta all’avvocato del condominio effettuare le ricerche per verificare quali beni del debitore sia più conveniente pignorare. L’assemblea, in questa fase, non viene coinvolta. Tuttavia, poiché il pignoramento immobiliare può comportare spese piuttosto elevate, l’amministratore potrebbe (ma non è tenuto a farlo) chiedere il vaglio all’assemblea stessa.

Al riguardo, va precisato che, secondo l’articolo 2740 del Codice civile, il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri.

Pertanto, al fine di poter vedere soddisfatto il proprio credito, il condominio tiene preliminarmente conto della convenienza economica della procedura da adottare. Infatti, l’espropriazione immobiliare rappresenta un’alternativa ai diversi strumenti di recupero del credito previsti dalla legge.

Il condominio, dunque, potrà avviare nei confronti del debitore – qualora ve ne siano i presupposti – un pignoramento dei beni mobili (ad esempio, l’auto, gli arredi presenti nell’appartamento del debitore) o un pignoramento presso terzi (ad esempio, pignoramento del quinto dello stipendio, del quinto della pensioneo del conto corrente). Ciò è tanto più opportuno quando il credito vantato non sia troppo elevato, ammontando magari a poche centinaia o migliaia di euro. Infatti, bisogna considerare che le procedure esecutive immobiliari, oltre che costose, possono risultare piuttosto lunghe.

Si può pignorare la casa del condomino moroso?

Sicuramente il condominio può anche procedere al pignoramento della casa del condomino moroso: non esiste infatti un limite minimo al credito al di sotto del quale tale pignoramento sia vietato. La valutazione – come detto – è solo di natura economica, essendo il pignoramento immobiliare lungo, incerto e oneroso.

Resta comunque fermo il fatto che, anche se il credito vantato fosse esiguo, dopo avere fatto tutte le valutazioni del caso, il condominio potrà ugualmente scegliere di intraprendere una espropriazione immobiliare, soprattutto nel caso in cui non si prospettino altre strade per confidare in un effettivo soddisfacimento del credito.

Quindi è ben possibile sottoporre a pignoramento la casa del condomino moroso sia pure per poche centinaia o migliaia di euro: a maggior ragione si tratta di una misura che, posta la sproporzione tra il debito e il valore del bene pignorato potrebbe portare il condomino a saldare il dovuto per non vedersi espropriato. Peraltro la presenza di minori, anziani o disabili nell’appartamento non è un limiti al pignoramento.

L’unico ostacolo che potrebbe incontrare il condominio è l’eventuale presenza di una ipoteca sulla casa già iscritta da un altro creditore, come ad esempio la banca. Difatti, in tali situazioni, il condominio si potrà soddisfare solo dopo che il creditore con l’ipoteca di grado anteriore sia stato pagato col ricavato dalla vendita all’asta. Sicché, se il credito della banca è ancora elevato, il condominio avrà ben poche chance di soddisfazione. Viceversa, se il mutuo con la banca è in corso di estinzione, il condominio avrà maggiore convenienza dall’esecuzione immobiliare.