E’ valida un clausola di un contratto di locazione ad uso abitativo con la quale il locatore rinuncia, per tutte le scadenze quadriennali del contratto, ad esercitare la facoltà di diniego al rinnovo?

In linea di principio la clausola con la quale il locatore rinuncia, fin dalla stipula del contratto di locazione, alla facoltà di poter negare al conduttore il rinnovo del contratto, è lecita poiché né la legge n. 392 del 1978, né la legge n. 431 del 1998 inseriscono questo tipo di clausola fra quelle espressamente colpite dalla sanzione della nullità.

Tuttavia occorre precisare che:

• il locatore stesso potrebbe invocare la nullità della predetta clausola perché in sostanza è in qualche modo volta a derogare (in contrasto con l’articolo 13, comma 3, della legge n. 431 del 1998) alla durata del contratto di locazione fissata dalla stessa legge n. 431 del 1998;
• il locatore potrebbe richiedere anche l’applicazione dell’articolo 1573 del Codice civile secondo il quale la locazione non può essere stipulata per un periodo eccedente i trenta anni e se viene stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, essa è ridotta alla durata massima di trent’anni;
• non è invece invocabile da parte del locatore la disciplina sulla vessatorietà delle clausole (articolo 1341 del Codice civile) poiché essa trova applicazione solo per i contratti che contengono condizioni generali, cioè clausole destinate ad essere applicate ad una serie indeterminata di rapporti e predisposte unilateralmente  e preventivamente da uno solo dei contraenti mentre, nel suo caso, il contratto è stato frutto di una trattativa tra le parti (si veda in tal senso sentenza del Tribunale di Milano n. 11.866 del 2015).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte