Maggioranza per costituire un fondo spese in condominio per affrontare costi imprevisti, per sopperire agli ammanchi determinati dal mancato pagamento degli oneri condominiali o per avviare lavori di ristrutturazione urgente. 

Quante volte capita che sul conto corrente condominiale non ci sono soldi a sufficienza per pagare una bolletta, una fattura o la ditta per eseguire lavori urgenti di ristrutturazione. Ed allora, in quei casi, l’amministratore è costretto a convocare urgentemente l’assemblea affinché i vari condomini mettano mano al portafogli. Ciò succede soprattutto quando sopraggiungono spese impreviste e indifferibili o quando si verificano ammanchi a causa dei consueti morosi. Ecco perché, non poche volte, l’assemblea decide di dotarsi di un fondo cassa condominiale. Può nascere per pagare i costi di una causa che si è conclusa in modo sfavorevole per il condominio o che ancora deve essere iniziata, per l’urgenza di versare oneri ai fornitori o per pagare i lavori di manutenzione straordinaria del palazzo. In alcuni casi viene costituito per far fronte a spese che non fanno parte della gestione ordinaria.

Non tutti sanno, però, che per la costituzione di un fondo spese è necessario raggiungere in assemblea l’unanimità e che la destinazione dei soldi non può essere arbitrariamente decisa dall’amministratore. 

Vediamo, più nel dettaglio cosa prevede in proposito la legge.

A quali condizioni si può costituire un fondo cassa condominiale?

È possibile la costituzione di un fondo cassa condominiale, ma – per tutelare i singoli condòmini – tale decisione non può essere presa a semplice maggioranza. È necessaria l’unanimità: vale a dire che tutti i condomini – e non solo quelli presenti in assemblea – devono essere d’accordo. La ragione è presto spiegata. Ai sensi dell’articolo 1123 del codice civile, i condomini partecipano alle spese di gestione ordinaria o straordinaria secondo i rispettivi millesimi. Non si possono imporre quindi altri oneri se non sono gli stessi condomini (ossia tutti) a volerlo. 

Peraltro, laddove il fondo cassa condominiale servisse per coprire eventuali ammanchi dettati dalla morosità di alcuni condomini, l’unanimità sarebbe ancora più necessaria. Difatti, in tal caso, si andrebbe a derogare al principio, imposto sempre dal menzionato articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese sono ripartite per millesimi; sicché, creare un fondo per sopperire ai buchi di bilancio, finisce per far gravare le spese in misura maggiore sui condomini virtuosi che su quelli morosi. 

Eccezionalmente la giurisprudenza ritiene che si possa costituire il fondo cassa a semplice maggioranza, soltanto quando: 

• sussiste un grave rischio di danno, che di solito è rappresentato dal pericolo urgente di un’esecuzione forzata da parte dei creditori insoddisfatti del condominio; 
• vi è grave degrado dell’immobile, per assicurare la provvista utile a procedere a opere di manutenzione straordinaria e ordinaria [1];
• si devono affrontare le spese di un giudizio urgente in tribunale (sia per difendersi da un’azione altrui che per intraprenderla). 

In tali casi è sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. 

Come si costituisce un fondo cassa?

Non esiste una norma che stabilisca come costituire un fondo cassa condominiale. L’unica previsione riguarda il cosiddetto fondo spese per le opere di manutenzione straordinaria (che deve essere necessariamente previsto con la delibera che autorizza l’amministratore a firmare il contratto di appalto con la ditta esecutrice dei lavori). 

Secondo la giurisprudenza, una volta che si è formata l’unanimità o – a seconda dei casi – la maggioranza in assemblea, la ripartizione delle quote da destinare al fondo cassa deve sempre avvenire secondo millesimi. Quindi non è possibile imporre a tutti i condomini di versare lo stesso importo nel fondo cassa: una delibera del genere, se non è adottata all’unanimità, è nulla e può essere impugnata dinanzi al giudice [2]. 

La restituzione dei soldi versati nel fondo cassa

Se il fondo casa viene costituito per far fronte alle spese, per via degli ammanchi determinati dai morosi, l’obbligo di restituire ai condòmini solventi le somme da questi versati nel fondo, dopo aver recuperato i crediti insoluti, sorge in capo al condominio e non ai singoli condòmini morosi. 

Riassumendo: in presenza dell’accordo di tutti (vale a dire dell’unanimità dei condòmini) è legittima la costituzione di un fondo cassa speciale.

Quando la legge impone la maggioranza per il fondo cassa

Esiste, infine, un caso in cui la costituzione del fondo cassa a maggioranza è prevista da una specifica disposizione legislativa. Si tratta – come anticipato in apertura – dell’articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile secondo cui rientra nelle attribuzioni dell’assemblea condominiale la delibera che provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale che deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori.

Se invece le opere devono essere eseguite in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. In questo caso, quindi, la costituzione del fondo cassa è addirittura obbligatoria e viene deliberata col voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

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