Quando l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa? E che succede in caso di proprietà di più immobili?

Hai mai pensato a cosa succede quando ricevi una cartella di pagamento dal fisco? Una domanda che spesso si pone è: “Il fisco può pignorare la mia casa?”. Si tratta di una questione molto sentita, in quanto coinvolge l’abitazione, un bene di primaria necessità e spesso il risultato di anni di sacrifici. Si parla spesso di «divieto di pignoramento della prima casa» ma come funziona? 

In questo articolo, esploreremo a fondo il tema del pignoramento da parte del fisco, cercando di capire quali beni immobili possono essere toccati e quali, invece, restano al riparo. Il fine ultimo è quello di fornire una panoramica chiara e completa su cosa accade quando il fisco decide di recuperare i suoi crediti partendo dall’abitazione del contribuente.

La casa può essere pignorata dal fisco?

Se possiedi una sola casa, adibita a civile abitazione, non di lusso (non accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9), e vi hai la residenza, questa non può mai essere pignorata dal fisco, indipendentemente dall’ammontare del tuo debito. 

Tutt’al più il fisco potrebbe solo iscrivere un’ipoteca sulla casa ma a patto che il proprio credito sia superiore a 20.000 euro. Ci si chiederà: a che serve un’ipoteca se poi la casa non può essere messa all’asta? La spiegazione è semplice. Intanto l’ipoteca segue il bene anche nel caso in cui questo venga trasmesso in donazione o in successione. In secondo luogo, semmai un terzo creditore (ad esempio la banca) dovesse avviare un pignoramento immobiliare su tale casa, il fisco si soddisferà sul ricavato con privilegio rispetto agli altri creditori, in base al grado della sua ipoteca.

Cosa succede a chi ha la proprietà di più immobili?

Ciò di cui si è appena parlato è il famoso divieto di pignoramento della prima casa, che vale solo quando il creditore è l’Agente per la Riscossione Esattoriale (non anche per i creditori privati come banche e finanziarie). Ma a volte il fisco non può pignorare neanche la seconda casa, la terza e così via. Infatti per procedere al pignoramento immobiliare, il fisco deve avere un credito superiore a 120mila euro; inoltre il valore complessivo del patrimonio immobiliare del debitore deve essere superiore anch’esso a 120mila euro. 

Ad esempio, chi ha un debito di 20mila euro col fisco, anche se possiede numerosi immobili sparsi per l’Italia, non potrà mai subire un pignoramento di detti beni (il fisco potrà attivare il pignoramento di altri beni come ad esempio il conto corrente).

Quando il fisco può pignorare la casa?

Sintetizzando quanto appena detto, possiamo così concludere che il fisco può pignorare la casa al debitore solo a patto che sussistano tutte le seguenti condizioni:

• il debitore deve avere la proprietà di almeno due immobili, non importa se solo per quote;
• il valore di tali immobili deve superare 120mila euro;
• il debito del contribuente deve superare 120mila euro;
• il fisco deve aver prima notificato una cartella esattoriale e poi iscritto ipoteca sulla casa.

Invece, il fisco non può mai pignorare la casa se:

• il debitore non è proprietario di altri immobili, neanche per quote;
• è residente all’interno della casa;
• la casa in questione è adibita a civile abitazione;
• la casa non è di lusso (A/1, A/8 o A/9).

Se metto la casa nel fondo patrimoniale la salvo dal pignoramento?

Costituire un fondo patrimoniale e immettervi la casa con atto notarile non può evitare il pignoramento. Difatti secondo la recente giurisprudenza l’immobile iscritto nel fondo è ugualmente pignorabile quando le imposte non corrisposte si riferiscono al reddito della persona fisica e non ad altri redditi derivanti da intenti speculativi. La regola è infatti la seguente: si può pignorare il fondo patrimoniale per debiti contratti per i bisogni familiari. E tra questi ci sono anche le tasse collegate all’attività lavorativa primaria, quella con cui si porta avanti la famiglia e le sue necessità.

Posso salvare la casa dal pignoramento se la intesto a qualcuno?

Intestare la casa a un figlio o alla moglie può, a prima vista, sembrare un valido modo per evitare il pignoramento. Tuttavia si tenga conto che:

• il fisco ha 5 anni di tempo dalla donazione per farla revocare con l’azione revocatoria: con la conseguenza che il trasferimento sarà inefficace e l’immobile pignorabile ugualmente;
• se il debito si riferisce a Irpef o Iva ed è superiore a 50mila euro, chi sottrae la casa alla garanzia del fisco può essere denunciato per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. 

L’unico escamotage sarebbe una separazione consensuale con il vostro coniuge ma dovreste fidarvi ciecamente e non è detto che il fisco non contesti anche questa perché simulata.