Gli elementi che non devono mancare nell’atto di cessione di un immobile da edificare o che è in fase di realizzazione.

Comprare una casa da costruire significa comprare qualcosa che ancora non esiste, se non sulla carta, su un progetto mostrato all’acquirente, oppure da ultimare. Questo, ovviamente, comporta dei rischi concreti, uno su tutti che il cliente faccia affidamento su quell’immobile e, prima di concludere i lavori, l’impresa fallisca. Può anche capitare che, ad opera ultimata, il risultato non sia esattamente quello che si pensava. Per evitare brutte sorprese come queste, la legge prevede una normativa speciale volta a tutelare in modo particolare i diritti patrimoniali del compratore. Tale disciplina è stata modificata dal nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza [1], che si applica ai titoli abilitativi edilizi richiesti o presentati dopo il 16 marzo 2019. Ecco come deve essere fatto e che cosa deve contenere il contratto di compravendita di una casa in costruzione.

I soggetti a cui si applica la normativa speciale sugli immobili da costruire sono:

• l’acquirente, ossia chi compra o promette di comprare l’immobile;
• il costruttore che vende o promette di vendere l’immobile.

Si considera acquirente di immobili da costruire esclusivamente una persona fisica che:

• stipula per sé o per un proprio parente di primo grado (un figlio o un genitore) un contratto di compravendita, un preliminare di compravendita o un qualsiasi altro contratto che ha o può avere per effetto l’acquisto o il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire o di un diritto reale di godimento sullo stesso;
• ha assunto obbligazioni con un imprenditore o una cooperativa edilizia (anche se non ne è socio) per ottenere l’assegnazione di un immobile ancora da costruire.

Non si ritiene tale la società o l’ente, anche non profit.

Si considera costruttore l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o vendono un immobile da costruire oppure che cedono un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire:

• sia nel caso in cui esso venga edificato direttamente da loro;
• sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

L’oggetto del contratto deve essere una casa da costruire o in corso di costruzione, ossia un immobile la cui costruzione:

• non è ancora iniziata, ma per la quale è stato richiesto il permesso di costruire o un altro titolo, denuncia o provvedimento che abilita ai lavori;
• è iniziata ma non è stata ultimata e per la quale non è ancora possibile presentare la documentazione per il rilascio dell’agibilità.

In determinati casi, sono considerati da costruire anche gli immobili in ristrutturazione.

Il contratto preliminare e tutti i contratti o atti diretti al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sulla casa da costruire devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata

Casa da costruire: le parti del contratto

Il contratto di compravendita di una casa da costruire deve contenere i dati identificativi delle parti.

Per le persone fisiche deve indicare:

• cognome e nome, luogo e data di nascita e numero di codice fiscale delle parti;
• regime patrimoniale delle stesse se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile.

Per le società (di capitali e persone) e le associazioni deve indicare:

• denominazione o ragione sociale;
• sede;
• codice fiscale.

Per le associazioni non riconosciute e le società semplici si devono riportare anche le generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo.

Casa da costruire: la descrizione

Nel contratto deve essere descritta la casa da costruire e tutte le pertinenze di uso esclusivo. Si deve, quindi, precisare:

• la natura dell’immobile oggetto del contratto;
• il Comune in cui si trova;
• i dati catastali del terreno su cui sorge il fabbricato da costruire o in costruzione.

L’immobile da costruire deve essere descritto nel modo più completo e preciso, specificando le caratteristiche di:

• struttura portante;
• fondamenta;
• tamponature;
• solai;
• copertura;
• infissi e impianti.

Questi dati devono risultare da un’apposita relazione redatta da un tecnico abilitato.

Il contratto deve indicare anche eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti.

Casa da costruire: termine dei lavori e prezzo

Il contratto di compravendita di una casa da costruire deve riportare i termini massimi di esecuzione dei lavori, anche eventualmente correlati alle varie fasi. Si devono, quindi, precisare anche i termini relativi agli stati di avanzamento a cui, nella prassi, è spesso collegato l’obbligo di versare degli acconti di prezzo da parte del promissario acquirente.

In caso di contratto preliminare è opportuno indicare anche il termine massimo previsto per la stipula del definitivo di compravendita, cioè del rogito.

Deve essere indicato il prezzo complessivo della vendita. In particolare:

• l’importo, da corrispondere in denaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo;
• i termini per il pagamento dei vari acconti (se previsti) fino al saldo; quest’ultimo termine normalmente coincide con il momento del completamento dei lavori e per il rogito;
• l’importo di eventuali somme versate a titolo di caparra (confirmatoria o penitenziale);
• le modalità di pagamento e di esecuzione dei versamenti: la legge impone che il prezzo sia pagato con bonifici bancari, oppure con versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dal promittente venditore e allo stesso intestati oppure, infine, con altre forme tracciabili.

Casa in costruzione: altri elementi del contratto

Il contratto di compravendita deve indicare gli estremi della fideiussione. Gli atti per i quali il titolo abilitativo edilizio è stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019 devono anche riportare l’attestazione della conformità della fideiussione al modello ministeriale.

Deve, infine, riportare:

• se esistono ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile, come ad esempio pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici, con il relativo ammontare, il soggetto a favore del quale risultano e il titolo da cui derivano;
• gli obblighi del costruttore legati alle iscrizioni e trascrizioni e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
• gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
• gi estremi delle imprese appaltatrici incaricate di costruire materialmente il fabbricato, o di realizzare gli impianti o le opere di finitura specificandone i relativi dati;
• se si tratta di un atto di trasferimento definitivo della proprietà, devono anche essere indicati gli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al modello ministeriale.