Quello che bisogna sapere riguardo all’ampliamento di balconi in un edificio condominiale: a cosa bisogna prestare attenzione per evitare contenziosi.
Il risveglio mattutino degli abitanti di un condominio nel cuore della città viene turbato da un insolito rumore: i vicini del piano superiore hanno iniziato i lavori per ampliare il loro balcone. Mentre sorseggia il suo caffè, osservando le impalcature che si innalzano, uno dei condomini si chiede se le opere in questione possano recare pregiudizio all’estetica e alla sicurezza dello stabile. Il condominio può opporsi all’ampliamento di un balcone? Questa domanda non solo riflette una legittima preoccupazione, ma solleva una questione giuridica complessa che coinvolge diritti, doveri e limiti della proprietà condominiale. Nelle prossime righe, esploreremo il delicato equilibrio tra il diritto individuale alla modifica della propria unità abitativa e le norme che regolano gli spazi e le strutture comuni in un condominio.
Cos’è il decoro architettonico di un edificio?
Nell’ambito di interventi edilizi che influiscono sull’aspetto esterno di un edificio condominiale, è fondamentale considerare diversi fattori chiave. Uno di questi, di notevole rilevanza, è il mantenimento del decoro architettonico. Quest’ultimo, pur non essendo definito esplicitamente nel codice civile, è stato sviluppato e delineato attraverso studi accademici e decisioni giurisprudenziali.
Il concetto di decoro architettonico si riferisce alla combinazione di forme architettoniche e ornamenti che, anche in maniera basilare, definiscono l’aspetto estetico di un edificio, come evidenziato nella sentenza della Corte di Cassazione n. 851/2007.
Da questo punto di vista, un’infrazione al decoro architettonico implica causare un deterioramento estetico dell’edificio, modificandone l’aspetto in modo tale da ridurne il valore (Corte di Cassazione, sentenza n. 1286/2010).
Per poter essere oggetto di contestazione, la variazione del decoro deve essere significativa e si considera tale quando comporta una perdita economica che influisce sul valore sia dell’intero immobile sia delle singole unità abitative. Questo pregiudizio deve essere valutato in relazione allo stato estetico dell’edificio al momento dell’introduzione delle modifiche, come specificato dalla Suprema Corte nella sentenza n. 1286/2010..
Questo principio estetico non si applica esclusivamente a edifici di notevole valore storico-artistico, ma anche a strutture condominiali più modeste.
Inoltre, il concetto non si limita unicamente all’esterno dell’edificio, ma si estende anche agli spazi interni, come scale, corridoi e altri elementi che contribuiscono all’aspetto complessivo, conferendo all’edificio un’immagine coesa e armonica.
In sostanza, il decoro architettonico rappresenta un bene comune.
Pertanto, anche se i lavori si svolgono in un’unità immobiliare di proprietà privata, è cruciale assicurarsi di non danneggiare questo aspetto estetico condiviso.
Il condominio può opporsi all’ampliamento di un balcone?
Per ampliare un balcone non è richiesta una specifica approvazione preventiva da parte del condominio, quindi il proprietario potrebbe teoricamente iniziare i lavori senza ottenere il consenso dell’amministratore o dell’assemblea condominiale. Non si tratterebbe però di una decisione prudente.
Infatti, se l’intervento risultasse in conflitto con l’armonia estetica dell’edificio o ne compromettesse la struttura, sarebbe necessario demolirlo e qualunque condomino potrebbe avanzare questa pretesa.
Per evitare contestazioni future nell’allargamento di un balcone, il condomino ha l’opzione di richiedere preventivamente l’autorizzazione all’assemblea condominiale. Se ottiene l’approvazione degli altri condomini, questi ultimi non potranno successivamente obiettare o richiedere la demolizione dell’opera, a meno che non si discosti dai progetti originariamente presentati.
In ogni caso, anche se si decide di procedere ai lavori senza chiedere all’assemblea condominiale di pronunciarsi. è fondamentale informare l’amministratore del condominio.
Occorre poi avere particolare cura di evitare qualsiasi alterazione che contrasti con l’estetica complessiva dell’edificio, mantenendo l’integrità delle sue linee architettoniche principali; inoltre le modifiche non devono in alcun modo compromettere la stabilità strutturale del fabbricato.
Non è invece possibile effettuare l’ampliamento del balcone se esiste una clausola nel regolamento condominiale, approvata all’unanimità, che limiti tale diritto.
Allargamento del balcone: occorre rispettare le distanze legali?
Abbiamo visto che il condominio non può opporsi all’allargamento di un balcone, a meno che questo non comporti un pregiudizio per il decoro architettonico o per la stabilità e sicurezza dell’edificio. Ma che fare se l’ampliamento comporta una violazione delle distanze legali, ossia della distanza minima che il codice civile stabilisce debba esserci tra una proprietà e l’altra (un metro e mezzo ai sensi dell’art. 183 cod. civ.)? Si tratta di una situazione che può verificarsi, perché un balcone più esteso potrebbe essere troppo vicino rispetto a quello di un altro condomino.
A questo dubbio ha fornito una risposta la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 31412/2019. La Suprema Corte ha stabilito che, se un proprietario di un appartamento in un condominio realizza lavori che coinvolgono anche parti comuni, è cruciale verificare se ha rispettato le disposizioni dell’art. 1102 cod. civ., secondo cui ogni condomino ha il diritto di fruire delle parti comuni dell’edificio, a condizione che non ne cambi la destinazione d’uso e non ostacoli l’utilizzo degli stessi spazi da parte degli altri condomini in base ai loro diritti.
L’allargamento di un balcone comporta l’utilizzo di una porzione della facciata dell’edificio, che è, appunto, una parte comune. Se viene rispettato quanto prescritto dalla suddetta norma, l’intervento edilizio è da considerarsi legittimo, anche in caso di non conformità alle normative sulle distanze minime legali. In sostanza, la sentenza citata stabilisce che l’art. 1102 cod. civ. ha la precedenza sulle norme relative alle distanze legali.
Pertanto è possibile estendere un balcone contravvenendo alle normative sulle distanze minime in condominio, portandolo ad esempio più vicino di 1,5 metri dalla proprietà adiacente, a patto che non si modifichi la funzione della parte comune (di solito è coinvolta la facciata) e non si limiti la possibilità per gli altri condomini di utilizzare la stessa area.