L’assemblea di condominio può deliberare lavoro di manutenzione sul terrazzo, garage o appartamento di proprietà privata?

Non di rado avviene che, in condominio, l’incuria di un condomino nella manutenzione del proprio appartamento possa creare pregiudizi alle parti comuni o alle proprietà altrui. Si pensi al titolare di un terrazzo a livello da cui, a causa di un difetto di coibentazione, si incanali acqua in direzione degli appartamenti sottostanti o al balcone in cattivo stato di manutenzione da cui cadano calcinacci. In tali casi quali sono i poteri dell’assemblea? Il condominio può impormi di fare lavori in casa mia? 

La risposta è ovviamente negativa. Ma l’aspetto principale della questione, almeno da un punto di vista legale, riguarda i termini per contestare la relativa delibera. Procediamo con ordine e vediamo cosa, sul punto, ha detto di recente la Cassazione [1].

Il condominio può imporre lavori di manutenzione al singolo condomino?

Il condominio non può imporre al condomino di eseguire la manutenzione del terrazzo, del balcone o delle altre parti di proprietà individuale. Solo il titolare del bene può decidere se e quando fare i lavori, quale ditta scegliere e in che modo effettuare le opere.

È chiaro però che, se dall’incuria del proprietario dovessero derivare danni a terzi, ne risponderà solo quest’ultimo e non anche il condominio o gli altri condomini. Tanto per fare un esempio, se dal balcone dovesse cadere materiale edile sulla testa di un passante causandone gravi ferite, il titolare dell’appartamento risponderà non solo dei danni ma anche del reato di lesioni colpose. 

Si può contestare la delibera dell’assemblea che mi impone di fare lavori?

La Cassazione [1] ha detto che è nulla la delibera assembleare condominiale che assuma decisioni su beni di proprietà esclusiva dei condòmini. Il fatto che la Cassazione abbia parlato di «nullità» e non di semplice «annullabilità» è fondamentale. 

Difatti, in presenza di un vizio di nullità, la delibera è impugnabile in qualsiasi momento, anche a distanza di molti anni.

Invece, in presenza di un vizio di annullabilità, la delibera deve essere contestata entro massimo 30 giorni dalla sua approvazione per gli astenuti e i dissenzienti o dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Entro i suddetti 30 giorni va proposto il tentativo di mediazione nei confronti della controparte. 

Detto ciò, secondo la Cassazione, il condomino a cui venga imposto di effettuare lavoro sul proprio appartamento, sul terrazzo o sulle altre parti individuali può impugnare la delibera anche oltre il termine di 30 giorni.

L’assemblea può impormi di fare lavori sul balcone?

Il balcone è sempre di proprietà individuale. Come insegnano quindi le Sezioni Unite [2] l’assemblea non può imporre al relativo titolare di fare lavori di manutenzione. Né può scegliere la ditta a cui fare i lavori. Lavori però che gravano unicamente sul proprietario del bene e non anche sugli altri condomini, a meno che non il terrazzo non funga da copertura (lastrico solare) di altri appartamenti sottostanti: in questo caso, un terzo della spesa sarebbe a carico del proprietario e gli altri due terzi a carico degli altri condomini per millesimi.

Perciò è affetta da nullità la delibera assembleare che interessi beni esclusivi di proprietà dei singoli condòmini o terzi. 

Conclusioni

Dalla parziale titolarità delle parti comuni discendono rilevanti conseguenze relativamente alla gestione e imputazione delle spese. In ordine ai beni privi di contitolarità – come le porzioni di tetto del caso di specie – per i condòmini non sussiste diritto alcuno ad intervenire alle adunanze per cui la composizione delle compagini assembleari e delle maggioranze varierà in ragione delle titolarità dominicali delle parti oggetto della delibera da assumere.

La delibera che assuma decisioni su beni di proprietà privata dei condòmini è radicalmente nulla. L’assemblea non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condòmini nell’àmbito dei beni di loro proprietà esclusiva. I suoi poteri sono fissati tassativamente dal codice e non possono invadere la sfera proprietaria dei condòmini in ordine alle cose esclusive tranne che una siffatta ingerenza sia stata da loro specificamente accettata nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda.  

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