Il condominio può richiedere risarcimento per danni alle parti comuni?

Ipotizziamo il caso di un condomino che danneggi una struttura condominiale comune come ad esempio il cancello elettrico, il portone, un gradino delle scale o l’ascensore. L’assemblea, avendo le prove di ciò, pone la spesa di riparazione a suo carico. L’amministratore iscrive a bilancio il relativo credito e passa poi a riscuoterlo. Sarebbe legittimo un comportamento del genere? Il condominio può far pagare i danni al condomino quantificandoli unilateralmente e senza alcun accordo preventivo?

La questione è stata oggetto di numerose dispute sfociate spesso in cause innanzi al tribunale. Una di queste si è tenuta dinanzi al tribunale di Roma che, con sentenza n. 4168/2024, ha stabilito i seguenti principi:

• il condominio, seppur titolare di un credito verso il danneggiante, non può quantificare unilateralmente l’ammontare della spesa se non trova un accordo con quest’ultimo (di norma, si procede con un tecnico estimatore di reciproca fiducia che, nel contraddittorio tra le parti e con la partecipazione di queste, determina il costo della riparazione);
• l’assemblea di condominio non può decidere di far pagare la spesa al danneggiante che contesta la propria responsabilità o l’ammontare del danno se prima non agisce contro di lui in giudizio: solo il giudice infatti – che è soggetto terzo e imparziale – può quantificare le spese necessarie alla riparazione, senza che vi siano speculazioni da parte del creditore;
• se l’assemblea approva il bilancio nel quale è stato inserito il credito verso il danneggiante quantificato unilateralmente dall’assemblea stessa o dall’amministratore (anche se con preventivi scritti forniti da tecnici), la delibera è nulla. Sicché il suddetto danneggiante non deve per forza rispettare il termine di 30 giorni per impugnare la delibera per contestare la richiesta di pagamento. Potrebbe anche attendere l’eventuale decreto ingiuntivo e poi presentare opposizione contro di questo.

Per il condominio danneggiato quindi si aprono solo due possibilità:

• trova un accordo con il condomino danneggiante che abbia riconosciuto la propria responsabilità e quindi può, in questo caso, previo accordo scritto, riscuotere il credito;
• oppure fa causa al danneggiante per procurarsi un titolo esecutivo – ossia una sentenza di condanna – che quantifichi il proprio credito e lo renda liquido, certo ed esigibile.

Come chiarito dal tribunale di Roma, il condomino risponde dei danni causati alle parti comuni solo se riconosce la responsabilità non potendo l’assemblea, in assenza di tale condizione, imputargli nel rendiconto alcuna spesa di natura personale. Ed anche se è frequente che l’assemblea imputi al condomino le spese per riparare i danni dal medesimo procurati alle parti comuni, tale condotta è illegittima. In altri termini, le spese sostenute dal condominio a causa di comportamenti illegittimi tenuti da un condomino necessitano, per essere riscosse, della autorizzazione e riconoscimento da parte dell’interessato o dell’accertamento giudiziario (Cassazione 26360/2017).

Anche la Cassazione (sent. n. 305/2016) ritiene nulla la delibera che addossa a un condomino le spese di riparazione. La nullità si configura infatti come un “eccesso di potere” in quanto l’assemblea non può assumere decisioni impattanti sulla proprietà del condomino.

Allo stesso modo il Tribunale Milano (sent. 3 aprile 2019, n. 3332) considera illegittima la delibera con cui l’assemblea addebiti le riparazioni effettuate sulle unità esclusive senza previo accertamento giudiziale.