È valida la delibera con cui l’assemblea condominiale decide a maggioranza l’acquisto di un bene immobile per inserirlo nel patrimonio comune?

Il condominio è composto di parti comuni e di parti private, le prime fondamentali per l’esistenza delle seconde. Si pensi all’edificio senza scale o ascensore: sarebbe impossibile raggiungere le unità immobiliari poste ai piani superiori. Il condominio è gestito da un amministratore nominato dall’assemblea, cioè dall’adunanza che riunisce tutti i proprietari. Con questo articolo ci occuperemo di una precisa questione: il condominio può acquistare un immobile?

In altre parole, l’assemblea può deliberare a maggioranza di acquisire, all’interno del patrimonio condominiale, un immobile, ad esempio per metterlo al servizio di tutti i condòmini oppure per affittarlo? Vediamo cosa dice la legge.

Quali sono i poteri dell’assemblea?

L’assemblea è l’organo decisionale del condominio; l’amministratore deve eseguirne tempestivamente le delibere, pena la revoca.

Secondo la legge [1], l’assemblea dei condòmini provvede:

• alla conferma e alla revoca dell’amministratore, oltre che all’eventuale sua retribuzione;
• all’approvazione del bilancio, sia consuntivo che preventivo;
• alla ripartizione delle spese e all’impiego del residuo attivo della gestione;
• alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Ciò non significa che l’assemblea non possa occuparsi anche di altre questioni le quali tuttavia, in assenza di specifica delibera, competono d’ufficio all’amministratore.

Ad esempio, l’amministratore può decidere in autonomia degli interventi di ordinaria manutenzione resi necessari dal normale utilizzo di un bene: si pensi alla sostituzione delle lampadine che regolano l’illuminazione nelle scale oppure alla riparazione di un gradino traballante.

La legge consente all’amministratore di provvedere anche alla manutenzione straordinaria, purché però si tratti di un’opera da compiersi con estrema urgenza.

Si pensi alla necessità di chiamare immediatamente una ditta per mettere in sicurezza una parete che sta crollando oppure per riparare una tubazione rotta che rischia di allagare l’edificio.

Acquisto immobile: rientra nella straordinaria manutenzione?

L’acquisto di un immobile non rientra tra gli atti di straordinaria manutenzione né tra le innovazioni, in quanto:

• è straordinario ogni tipo di intervento che esula dal concetto di periodicità, in quanto eccezionale o imprevisto. Secondo la Corte di Cassazione [2], nel valutare se una spesa sia ordinaria o straordinaria, il giudice può tener conto dell’ammontare della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie. Anche i lavori urgenti e indifferibili rientrano tra le spese straordinarie;
• costituiscono innovazioni le modificazioni che determinano l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, nel senso che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, devono presentare una diversa consistenza materiale oppure devono essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Si pensi al giardino trasformato in parcheggio.

Per ulteriori approfondimenti su questo specifico tema, si legga l’articolo dal titolo Manutenzione straordinaria e innovazione: differenza.

Il condominio può comprare un immobile?

Perché il condominio possa comprare un immobile occorre che ci sia il consenso unanime di tutti i proprietari.

L’assemblea non può quindi deliberare a maggioranza (nemmeno qualificata) l’acquisto di un bene immobile.

La legge sul punto è chiara: «È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni» [3]. In tale categoria di atti che necessitano del consenso all’unanimità rientra anche l’acquisto di immobili.

Per cui, si può concludere affermando che qualunque delibera che dovesse stabilire, a maggioranza, l’acquisto di beni immobili da parte del condominio sarebbe da considerarsi radicalmente nulla.

Stessa sorte avrebbero le deliberazioni che costituiscono un diritto reale su un bene condominiale: si pensi alla decisione di creare una servitù di passaggio sul cortile comune per consentire il transito di veicoli estranei al condominio.