Il condominio che concede in locazione le proprie parti comuni deve emettere fattura nel momento in cui riceve il pagamento?

La fattura è quel documento fiscale che testimonia l’intercorsa operazione economica tra due soggetti, cioè tra uno che ha eseguito un certo tipo di prestazione e l’altro che ne ha beneficiato, pagandone il relativo prezzo. La fattura serve quindi a dichiarare al fisco un’entrata economica che costituisce un reddito. È in questo contesto che si inserisce la seguente domanda: il condominio emette fattura?

In effetti, ci sono ipotesi in cui il condominio ottiene degli introiti sfruttando le proprie parti comuni: è il caso, ad esempio, della concessione del lastrico per l’installazione dei ripetitori di telefonia, oppure della locazione di un proprio locale. Cosa succede in questi casi? Il condominio deve emettere fattura? Scopriamolo insieme.

Chi deve emettere fattura?

Tutti i titolari di partita iva devono emettere fattura quando vendono un bene o prestano un servizio, a seconda dell’attività svolta.

In tale categoria rientrano quindi tanto le imprese (individuali e collettive, cioè societarie) quanto i professionisti (avvocati, architetti, ingegneri, ecc.), nonché quanti offrono i loro servizi al pubblico.

Ci sono alcune eccezioni. Se non è espressamente richiesto dal cliente al momento dell’operazione, il titolare di partita iva è esonerato dall’obbligo di emettere la fattura nei seguenti casi:

•  commercianti al dettaglio;
•  agricoltori per beni di propria produzione;
•  prestazioni alberghiere;
•  somministrazione al pubblico di alimenti e bevande (bar, pub, ecc.);
•  autotrasporti di persone;
•  transito sulle autostrade;
•  coloro che prestano servizi in forma ambulante o nell’abitazione dei clienti.

Questi operatori hanno però l’obbligo di rilasciare al cliente altri documenti che servono al controllo fiscale, quali la ricevuta fiscale e lo scontrino.

Il condominio deve fatturare?

Il condominio, non essendo soggetto titolare di partita iva, non deve emettere fattura.

D’altronde, la Corte di Cassazione [1] ha già da tempo stabilito che il condominio è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini. Pertanto, il condominio non potrebbe mai essere titolare di una partita iva.

Se il condominio non emette fattura per gli eventuali introiti derivanti dalle parti comuni, chi deve dichiarare tali redditi? Scopriamolo nel prossimo paragrafo.

Come si dichiarano gli introiti del condominio?

Come ricordato in apertura, il condominio potrebbe mettere a frutto alcune parti comuni ottenendo da esse un vero e proprio guadagno. È il caso, già esemplificato, della concessione del lastrico solare per l’installazione di alcuni ripetitori oppure della facciata dell’edificio per affissioni pubblicitarie.

Poiché il condominio non può emettere fattura, chi deve dichiarare queste somme che, di fatto, costituiscono un reddito?

Ebbene, dovranno essere i singoli condòmini a inserire nella propria dichiarazione dei redditi annuale le somme guadagnate dalle parti comuni dell’edificio. Queste, infatti, vanno ripartite tra i singoli proprietari in ragione dei millesimi posseduti. È quindi naturale che siano i condòmini a dichiarare al fisco tali introiti.

È dunque il condomino a dover dichiarare il reddito percepito dal condominio. Tale principio è applicabile, in linea di massima, a ogni tipologia di reddito prodotta dal condominio, tra cui anche la locazione delle parti comuni e dell’abitazione dell’ex portinaio.

Per essere ancora più precisi, i redditi prodotti dal condominio devono essere dichiarati dai condòmini in occasione della presentazione del modello 730, quando la quota per ciascuna unità immobiliare supera la cifra di 25,82 euro.

Bisogna fatturare al condominio?

Il condominio non fattura ma ha diritto a ricevere le fatture da parte di coloro che eseguono prestazioni o servizi per la compagine.

Per la precisione, la fatturazione destinata al condominio deve essere di tipo elettronico, con trasmissione del documento fiscale direttamente al Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle entrate.

Per compilare la fattura elettronica per il condominio è necessario inserire sette zeri (“0000000”) nel campo dedicato al “codice destinatario”, indicando il codice fiscale del condominio. Si applica una ritenuta d’acconto dal 4% al 20%.