L’amministratore può agire senza il consenso dell’assemblea per ottenere lo sgombero di una parte condominiale abusivamente occupata?
In ambito condominiale, la coesistenza tra proprietà esclusive e parti comuni può dare vita a situazioni complesse. Soprattutto i beni comuni, spesso essenziali per l’esistenza stessa del fabbricato (si pensi al lastrico solare o al tetto, ad esempio), sono frequentemente al centro di dibattiti e controversie. Uno dei tanti quesiti che sul web ci si pone è il seguente: il Comune può occupare il cortile condominiale per esigenze pubbliche?
In questo articolo, esploreremo i diritti e le responsabilità dei condòmini in relazione all’uso delle parti comuni, i limiti legali e cosa fare se qualcuno si appropria in modo illegittimo delle parti condominiali.
Chi può usare i beni comuni?
I beni comuni in un condominio appartengono a tutti i proprietari delle unità immobiliari. Questo significa che ogni condomino ha il diritto di goderne, rispettando però due limiti fondamentali:
- la destinazione d’uso. Non è permesso snaturare la funzione delle parti comuni. Ad esempio, trasformare un giardino in un parcheggio per auto sarebbe illecito;
- l’accesso degli altri condòmini. Nessun condomino può impedire agli altri di usufruire dei beni comuni. Non è possibile, ad esempio, cambiare la serratura di una porta che dà accesso a una parte comune (il cortile, il tetto, ecc.). In altre parole, ogni condomino può servirsi dei beni comuni ma senza escludere gli altri.
Poniamo il caso di Tizio, che vuole utilizzare il cortile condominiale come area di parcheggio privata. Questo sarebbe vietato, poiché altererebbe la destinazione d’uso e impedirebbe l’accesso agli altri condomini.
Parti comuni: si possono occupare?
L’occupazione delle parti comuni è generalmente considerata un atto illecito, anche se viene compiuta da uno dei condòmini.
Ciò perché l’occupazione implica un possesso esclusivo delle parti comuni, in violazione dell’art. 1102 del Codice civile, che vieta di escludere gli altri dal godimento dei beni.
Questa situazione non riguarda solo casi evidenti (come ad esempio la chiusura del cortile condominiale con un cancello), ma anche azioni meno palesi, solo apparentemente legittime.
Tenere ferma l’auto per mesi all’interno del parcheggio condominiale, senza un’assegnazione unanime degli stalli ai singoli condòmini, è considerata un’appropriazione illecita dell’area comune.
Che fare se il Comune occupa il cortile condominiale?
Le stesse regole si applicano quando l’occupazione delle parti comuni è compiuta non da un condòmino ma da un terzo estraneo, come ad esempio il Comune.
Quindi, il Comune non può occupare il cortile o altre parti condominiali. In caso di occupazione abusiva, l’amministratore di condominio può richiedere immediatamente al Comune di rimuovere le cose posizionate in modo illegittimo e intimare di non accedere nuovamente all’area.
Ciò in quanto il cortile condominiale è destinato al servizio e al godimento dei condòmini, e il Comune non ha diritti su tali beni, tranne in casi eccezionali, come ad esempio quando vanta una servitù di passaggio.
Se il Comune non risponde o non agisce, il condominio può valutare azioni giudiziarie per ottenere la rimozione dei beni che occupano il suolo condominiale e, se necessario, il risarcimento del danno.
L’amministratore può agire contro l’occupazione abusiva?
L’amministratore, nelle ipotesi di occupazione abusiva di una parte condominiale, ha il diritto di agire autonomamente, senza necessità di autorizzazione assembleare, conformemente a quanto previsto dall’art. 1130, primo comma, nr. 4) del Codice civile.
Se il Comune occupa il cortile condominiale con transenne o veicoli, l’amministratore può intraprendere azioni legali, anche senza il consenso dell’assemblea, per far valere i diritti del condominio.
Occupazione parti condominiali: conclusioni
In conclusione, la questione dell’occupazione delle parti comuni in un condominio è regolamentata da precise leggi e regole.
I condòmini hanno il diritto di utilizzare le parti comuni, ma devono rispettarne la destinazione d’uso e garantire l’accesso agli altri.
Il Comune, come terzo estraneo, non può occupare illegittimamente il cortile condominiale, né qualsiasi altra parte comune dell’edificio.
In caso di violazione, è possibile agire in giudizio per ripristinare i diritti del condominio: si tratta sostanzialmente dell’azione volta a ottenere la rimozione delle cose che occupano la parte comune e il risarcimento dei danni.