Come si calcola la parcella dell’amministratore di condominio ad appartamento: i limiti minimi e massimi, l’obbligo di preventivo anche alla riconferma. 

Il compenso dell’amministratore di condominio è soggetto a libera trattativa tra le parti. Anche se si sono ormai formate delle “tariffe di mercato”, non c’è alcuna norma che stabilisca quanto possa chiedere un amministratore. Da ciò derivano due importanti conseguenze. La prima è quella secondo cui l’incarico potrebbe ben essere svolto gratuitamente. La seconda è quella – affermata più volte dalla giurisprudenza – secondo cui, in mancanza di un preventivo formulato prima della sua nomina, l’amministratore non può avanzare alcuna richiesta di pagamento per l’attività espletata.

Le norme [1] che regolano il compenso dell’amministratore di condominio sono poche ma val la pena di approfondirle. 

Quanto prende un amministratore di condominio?

Il rapporto tra amministratore e condominio rientra nel contratto di mandato con rappresentanza.

In particolare, il condominio (mandante) deve pagare all’amministratore (mandatario) il compenso che gli spetta e rimborsare le spese da questi anticipate.

Il compenso per la gestione di un condominio viene normalmente calcolato in base al numero delle unità immobiliari con un costo maggiore per unità abitative e uffici e minore per box auto, cantine e posti macchina ed è relativo a una singola gestione che coincide con l’esercizio condominiale. Come anticipato, la determinazione del compenso è assolutamente libera ed è rimessa alla libertà contrattuale delle parti. Tuttavia, nella prassi commerciale, il compenso medio di un amministratore di condominio va dai 50 ai 100 euro ad appartamento, oltre Iva, all’anno.

Difficilmente si scende sotto i 1.500 euro anche per i condomìni più piccoli.

L’obbligo del preventivo

L’amministratore ha l’obbligo di indicare il proprio compenso in anticipo, ossia prima che l’assemblea ratifichi la sua nomina. 

Tale indicazione deve essere onnicomprensiva, dovendo comprendere anche eventuali extra come nel caso di lavori di ristrutturazione. Il compenso deve essere analiticamente suddiviso per voci o comunque essere chiaramente leggibile per singola attività (principio di intellegibilità e trasparenza). Ciò al fine di garantire la massima trasparenza per i condòmini e per renderli edotti delle singole voci di cui si compone il compenso.

La mancata indicazione del compenso dell’amministratore determina la nullità della nomina. Ma poiché il pagamento avviene sempre al termine dell’anno, ciò implica che quanto svolto dall’amministratore in precedenza non dovrà essere retribuito. 

L’obbligo di indicare il compenso non vale solo alla prima nomina ma anche ai successivi rinnovi del mandato. Come noto, infatti, l’amministratore resta in carica un solo anno e solo dopo i primi 12 mesi il mandato si rinnova automaticamente senza apposita delibera; negli altri casi invece è necessario convocare l’assemblea affinché questa metta di nuovo ai voti la prosecuzione del mandato o la revoca dello stesso. Dicevamo, anche la riconferma dell’amministratore è nulla se non viene ribadito il preventivo.

Se da un lato, come detto, è nulla la nomina dell’amministratore se questi non indica il compenso al momento dell’accettazione [2], dall’altro lato è valida la nomina anche se nella delibera non è indicato il compenso ma al verbale è allegato il preventivo dell’amministratore, contenente tutti gli estremi richiesti dalla legge [3].

Secondo la Cassazione [4], il compenso deve essere espressamente indicato o nel verbale di nomina/rinnovo oppure all’interno di un documento, il preventivo, che deve essere allegato o richiamato all’interno del verbale di nomina per la sua approvazione.

Amministratore di condominio gratis

Ci sono due casi in cui l’amministratore può svolgere il proprio compito gratuitamente:

• quando lo indica espressamente al momento del conferimento del mandato;
• quando, prima dell’accettazione dell’incarico, non indica il preventivo con il compenso. In tal caso, infatti, la nomina è nulla e tutto ciò che ha svolto in precedenza non sarà soggetto a corrispettivo. 

Come si stabilisce il compenso dell’amministratore di condominio?

Ci sono tre tipologie di preventivo dell’amministratore:

• modulare: consiste nell’elenco analitico delle attività con un prezzo per ognuna;
• forfait: con un prezzo comprensivo per tutte l’attività gestionale;
• misto: per cui è compresa nel prezzo forfettizzato ogni attività non specificatamente indicata a parte, in modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del bilancio consuntivo.

Il compenso dell’amministratore si dive in due principali categorie:

• • compenso ordinario, che riguarda tutte le attività che rientrano tra impiti istituzioni dell’amministratore di condominio ai sensi dell’articolo 1113 e 1131 del Codice civile;
• compenso straordinario, che non rientra tra i compiti istituzionali e può essere previsto un compenso extra aggiuntivo (cosiddetti lavori straordinari), nel compenso rientrano anche gli atti preparatori- strumentali-conseguenziali nonché le attività che si riconnettono all’attività prevista dalla legge (gestione della privacy condominiale) e ne raffigurano lo svolgimento naturale [5 co].

Rimborso spese amministratore di condominio

L’amministratore ha anche diritto al rimborso delle spese che questi abbia sostenuto nell’interesse del condominio, supportate dalle relative pezze giustificative per l’approvazione a consuntivo.

L’amministratore ha l’obbligo di intervenire nelle spese urgenti e necessarie, ma non è tenuto a usare i propri fondi, potendo attingere dal conto corrente del condominio e, se questo è incapiente, limitandosi a convocare l’assemblea per informarla di ciò. Ciò non toglie che egli ben potrebbe attingere dalle proprie finanze e poi chiedere il rimborso che non gli potrà essere negato.

Il compenso per l’attività di manutenzione straordinaria 

È abitudine degli amministratori chiedere un extra quando si tratta di seguire lavori di ristrutturazione allo stabile o altre attività di manutenzione straordinaria. E ciò per via delle eventuali responsabilità dell’amministratore qualora dai lavori dovessero derivare danni per le parti comuni.

Anche tali maggiorazioni vanno però inseriti nel preventivo. Il compenso richiesto nel preventivo infatti deve riguardare tutta l’attività dell’amministratore che va dalla gestione dello stabile all’esecuzione delle delibere assembleari spaziando dalla manutenzione ordinaria/straordinaria alla conservazione dei beni comuni e agli adempimenti fiscali e tributari).

Pertanto l’amministratore non può inserire, nel bilancio condominiale, una voce di compenso per aver svolto asserite “attività straordinarie e/o ordinarie” non contenute nel preventivo e/o non accettate dall’assemblea. 

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