Vantaggi e svantaggi di un comodato senza contratto scritto: quando è necessario registrare il comodato.

È frequente che un genitore presti la casa al figlio senza formalità: gli consegna le chiavi dell’appartamento e lo autorizza a viverci finché ne av, rà bisogno o fin quando non avrà la possibilità di acquistare una casa tutta per sé. Questo accordo, seppure verbale, si chiama contratto di comodato d’uso. Ma la domanda che spesso ci si pone è: il comodato può essere verbale oppure è necessario formalizzarlo per iscritto, anche tra parenti stretti? Quando è necessario il comodato scritto? Si può trasferire la residenza nel nuovo immobile se il comodato è verbale? E quali sono i rischi di non avere un documento registrato? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Cos’è il comodato?

Il comodato d’uso è una sorta di locazione da cui differisce perché è gratuito, non prevede cioè il pagamento di un canone (potrebbero tuttavia essere previsti degli oneri come, ad esempio, quello di eseguire qualche riparazione per rendere abitabile l’immobile).

I contratti non devono essere per forza scritti. Anzi, al contrario, la maggior parte degli accordi economici avviene verbalmente o per comportamenti concludenti. Pensa a quando fai la spesa o acquisti il giornale: in quel momento stai concludendo un contratto di compravendita.

Dunque, anche il comodato, verbale o scritto che sia, è un contratto.

Troverai maggiori informazioni nell’articolo Cosa comporta dare una casa in comodato?

Quando scade il comodato?

Il fatto che il comodato sia scritto può servire per togliere ogni equivoco in merito alla scadenza dello stesso.

In base al termine dato al comodato, si usa distinguere tre tipologie:

• data di scadenza determinata: le parti concordano esplicitamente su una data di fine contratto, come per esempio il 1° gennaio 2030. Esiste anche la possibilità di definire la scadenza del comodato in base alla vita del comodatario, con la formula “vita natural durante” ossia fino alla morte del comodatario;
• scadenza legata allo scopo: in assenza di una data precisa concordata dalle parti, il termine del comodato può essere implicitamente desunto dallo scopo per cui l’immobile è stato concesso. Pensa all’uso dell’immobile come residenza per una giovane coppia fino all’acquisto di una nuova abitazione, all’alloggio per un studente universitario fino al conseguimento della laurea o all’assegnazione temporanea di una stanza a un lavoratore trasferito fino a un successivo trasferimento;
• comodato precario: quando non viene fissata una data di scadenza e nemmeno lo scopo del comodato permette di inferire una durata, si configura una situazione di comodato precario. In tal caso il proprietario può richiedere la restituzione dell’immobile in qualsiasi momento.

Regole sulla restituzione dell’immobile in comodato

A seconda della tipologia di comodato vista nel paragrafo precedente, le regole sulla restituzione dell’immobile cambiano sensibilmente. Anche in questo caso pertanto abbiamo tre diverse ipotesi:

• scadenza fissata nel contrato o legata allo scopo: nei casi in cui la scadenza è stabilita o deducibile dall’obiettivo del comodato, il contratto termina automaticamente alla data concordata o al raggiungimento dello scopo. Il comodatario è tenuto a restituire l’immobile anche senza esplicita richiesta del comodante. Se il comodante dovesse decedere prima della scadenza, i suoi eredi non possono richiedere la restituzione anticipata dell’immobile;
• comodato precario: in assenza di una scadenza determinata, il comodante ha il diritto di chiedere la restituzione dell’immobile in qualunque momento, senza vincoli temporali predefiniti.

Il comodato verbale si può fare?

Il comodato non deve essere necessariamente scritto, né tantomeno registrato. Esso quindi è pienamente valido anche se stipulato in forma verbale: sicché tanto il comodante quanto il comodatario potranno eventualmente far valere i propri diritti in tribunale in caso di inadempimento della controparte. È chiaro tuttavia che la presenza di un contratto scritto costituisce prova degli accordi intercorsi che potrebbe risolvere in radice qualsiasi equivoco e controversia.

Tuttavia il contratto di comodato scritto può essere necessario per evitare una serie di problemi che vedremo qui di seguito.

Il rischio di un comodato verbale

Il primo rischio di un comodato verbale che viene subito in evidenza è quindi l’incertezza sulla scadenza che potrebbe dar luogo a un litigio tra le parti per la restituzione dell’immobile.

Non è tanto il caso dei rapporti tra genitori e figli che, di norma, sono improntati al reciproco rispetto e gratitudine. La questione si complica quando il comodatario vive nell’immobile con il proprio partner. In questi casi infatti c’è il rischio che il giudice voglia tutelare anche quest’ultimo escludendo la restituzione dell’immobile. Il caso a cui ci stiamo riferendo è quello dell’assegnazione dalla casa familiare al genitore collocatario dei figli. E per comprenderlo meglio facciamo un esempio.

Immaginiamo un padre che dia in comodato la propria casa al figlio affinché vi viva con la compagna finché ne avranno necessità. Non viene stipulato un contratto scritto: l’accordo è solo verbale. Siamo dinanzi a un comodato con scadenza legata allo “scopo”: scopo in questo caso di garantire alla giovane coppia un tetto ove stabilire la propria vita in comune.

I due hanno un figlio, ma dopo qualche mese decidono di lasciarsi. Nella causa che ne deriva per l’affidamento e il mantenimento del minore, la madre chiede che le venga assegnata la casa familiare. Ebbene, nonostante quest’ultima sia di proprietà dei suoceri, il giudice potrà accordargliela (anzi, avviene sempre così). E difatti, la Cassazione ha detto che la finalità del comodato, desumibile dallo scopo di dare un tetto alla coppia, non viene meno se la coppia stessa si separa. E dunque il giudice assegnare la dimora familiare alla madre presso cui viene collocato il figlio.

Come tutelarsi in casi del genere? Molto semplice: redigere un contratto di comodato scritto, con data certa. In questo caso, infatti, il comodato scadrà alla data concordata e risultante dal documento. La donna non potrà quindi pretendere l’assegnazione della casa coniugale proprio perché la scadenza del contratto è certa e predefinita.

Nulla poi toglie che, alla scadenza, le parti potranno firmare un rinnovo del contratto per un altro periodo, anch’esso con data certa.

Si può cambiare residenza se il comodato è verbale?

Un altro problema che può sorgere dinanzi a un comodato verbale è in sede di variazione di residenza fatta all’ufficio. Alcuni Comuni infatti chiedono un “titolo” ossia un contratto che dimostri la disponibilità materiale dell’alloggio ove si dichiara di vivere (un atto di acquisto, di donazione o di successione, un contratto di locazione o di comodato). A dire il vero nessuna legge impone di operare in tal modo, ma se il regolamento comunale esige tale condizione sarà bene formalizzare tra le parti un contratto di comodato scritto. Non è necessaria anche la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Il vantaggio di avere un comodato registrato per la riduzione dell’Imu

Avere un contratto di comodato scritto e non verbale può essere un vantaggio ulteriore per il locatore che voglia fruire dell’agevolazione IMU. Difatti, in presenza di alcune condizioni, quando la casa è data in comodato, il proprietario può abbattere del 50% la base imponibile dell’imposta municipale sulla casa.

In particolare si prevede che, per le unità immobiliari concesse in comodato a genitori o a figli (sono esclusi dunque tutti gli altri parenti) che le utilizzano come abitazione principale, la base imponibile è ridotta del 50%, a condizione che:

• il contratto di comodato sia scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate;
• il comodante (soggetto passivo Imu) deve possedere una sola abitazione in Italia;
• il comodante abbia la residenza, sia anagrafica che effettiva (dimora abituale), nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato.

Tale agevolazione fiscale si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, escluse le unità abitative classificate nelle predette categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Leggi anche Contratto di comodato: quando va registrato?

Il comodato verbale non consente le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni

Un ulteriore motivo per cui è consigliabile stipulare un comodato scritto deriva dalla possibilità, per il comodatario, di ottenere le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni eseguite sull’immobile.

Secondo infatti la storica e monolitica prassi dell’Agenzia delle Entrate «la detrazione spetta ai detentori dell’immobile, a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un atto scritto (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato) regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente il predetto avvio» (da ultimo, pagina 10 della circolare 17/E/2023).

Pertanto, in assenza di comodato registrato, in caso di controllo formale, l’Ufficio contesterebbe molto probabilmente la detrazione (perché questo dicono le circolari a cui gli Uffici devono attenersi), recuperandola a tassazione, con interessi e sanzione del 90% per infedele dichiarazione.

Esiste tuttavia una sentenza della Cassazione (tuttavia isolata), la n. 13424/2021, che ritiene possibile fruire delle agevolazioni fiscali se si dà prova dell’anteriorità della costituzione del comodato rispetto ai lavori, non necessariamente con la prova scritta del comodato stesso. La Corte ha fatto qualche esempio: una lettera raccomandata con cui il genitore della contribuente le assegnava in detenzione l’immobile oggetto di interventi; quattro raccomandate da parte della contribuente (figlia) all’agenzia delle Entrate per comunicare l’inizio dei lavori; la stipula da parte della contribuente del contratto di appalto per i lavori; la richiesta e l’ottenimento di un mutuo bancario per i lavori in questione.

Naturalmente però un contratto di comodato scritto elimina in radice qualsiasi problema.