Quando e come è possibile usufruire dei bonus casa per i lavori fiscalmente agevolati, se chi li compie e sostiene la spesa non è il proprietario dell’immobile o l’inquilino.

Abiti in un appartamento che ti è stato dato in comodato gratuito da un tuo familiare, quindi non sei un inquilino in affitto. Vivi lì ormai da diversi anni e vorresti fare dei lavori per migliorare lo stato dell’immobile, usufruendo anche delle agevolazioni fiscali esistenti per recuperare una parte della spesa. Non sai, però, se il proprietario è d’accordo e, in caso positivo, vorresti sapere come ti deve fornire il suo assenso: deve essere per iscritto o basta che sia dato verbalmente?

Bisogna rispondere innanzitutto a questa fondamentale domanda: il comodatario può fare ristrutturazioni edilizie in un immobile che gli è stato concesso in uso ma che non è di sua proprietà? Per arrivare alla corretta soluzione dobbiamo esaminare due cose: il meccanismo del contratto di comodato, per capire cosa consente di fare e cosa no, e la disciplina dei vari bonus casa, come quello sulle ristrutturazioni negli immobili ad uso abitativo, per sapere chi può beneficiare delle agevolazioni fiscali concesse, di norma, al proprietario del bene, ma che, in presenza di determinati requisiti, possono essere estese anche ad altri soggetti.

Comodato: cos’è e come funziona

Il comodato è il contratto, disciplinato dall’art. 1803 del Codice civile, in base al quale una parte – detta comodante – consegna all’altra – il comodatario – un bene (che può essere non soltanto un immobile, ma anche una cosa mobile, come un quadro), affinché se ne possa servire per un tempo e per un uso determinato.

La norma civilistica stabilisce che «il comodato è essenzialmente gratuito»: è proprio la gratuità della concessione del bene che contraddistingue il contratto di comodato rispetto ad altre figure che prevedono il pagamento di un corrispettivo, solitamente in forma di canone periodico, come la locazione e l’affitto.

Il comodatario ha degli obblighi, indicati nell’art. 1804 del Codice civile: tra questi, in particolare:

• «è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia», quindi in modo accorto, non con trascuratezza;
• non può servirsi dell’immobile «che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa»: ad esempio, per abitare in quell’appartamento, insieme alla sua famiglia, senza poter modificare la destinazione del bene o realizzare trasformazioni;
• «non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante» (ad esempio, affittando ad altri l’appartamento), altrimenti il comodante è legittimato a pretendere la restituzione immediata del bene e a chiedere il risarcimento dei danni.

Contratto di comodato: va registrato?

Il contratto di comodato va registrato presso l’Agenzia delle Entrate (allo sportello di qualsiasi ufficio o mediante la procedura telematica) se è stato redatto in forma scritta. Se è stato stipulato in forma verbale, deve essere registrato solo nel momento in cui suo contenuto viene riportato, o enunciato, in un altro atto da sottoporre a registrazione obbligatoria, come le compravendite immobiliari o le donazioni di beni immobili, che devono dare atto della presenza di un comodatario nei locali.

Il comodato che ha per oggetto beni immobili deve essere registrato entro il termine di 20 giorni dalla data dell’atto, se stipulato in forma scritta; altrimenti – cioè se il contratto è verbale – la registrazione segue i termini previsti per l’atto in cui viene enunciato (ad esempio, 30 giorni per le compravendite immobiliari). La registrazione dei contratti di comodato è soggetta all’imposta di registro in misura fissa, pari a 200 euro, ed all’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe.

Comodato e bonus ristrutturazioni

I requisiti civilistici del contratto di comodato che abbiamo esposto, insieme all’obbligo di registrazione, giocano un ruolo decisivo per capire se il comodatario può accedere al bonus ristrutturazioni e alle altre agevolazioni fiscali similari, come l’ecobonus e il Superbonus, in modo da poter detrarre dalle imposte le spese che ha sostenuto per questi interventi agevolati.

L’Agenzia delle Entrate, in alcune recenti circolari [1], ha affermato che la detrazione delle spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un «titolo idoneo», gli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengano il relativo onere economico. Tra i titoli considerati idonei rientra anche il contratto di comodato, a condizione che risulti registrato alla data di inizio dei lavori, o al momento di sostenimento delle spese, se antecedente: in questi casi il comodatario può conseguire il beneficio fiscale, se è stato lui a sostenere le spese (ciò deve risultare dalle fatture e dai bonifici “parlanti” con cui sono stati eseguiti i pagamenti alle ditte o imprese che hanno svolto i lavori). La registrazione tardiva del contratto di comodato, invece, regolarizza soltanto l’inadempimento fiscale, ma non consente di accedere alle detrazioni previste per gli interventi agevolati.

Occorre sempre, però, avere il consenso preventivo all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario dell’unità immobiliare interessata da tali interventi di ristrutturazione: l’autorizzazione deve essere rilasciata in forma scritta, perché è richiesta dall’Agenzia delle Entrate come condizione per poter fruire delle agevolazioni fiscali.