Con mia sorella abbiamo ereditato una casa. Ora la abito io. Lei ha diritto di abitarla? E se volessi venderla e lei si opponesse, potrei rivolgermi al giudice per la divisione?

Ogni proprietario (e quindi anche il comproprietario) ha il diritto di godere del bene oggetto del suo diritto di proprietà (così dispone l’articolo 832 del Codice civile).

Questo significa che nell’ipotesi di beni immobili (appartamenti, terreni, eccetera) ogni proprietario, e quindi anche ciascun comproprietario, ha il pieno diritto di godere dell’immobile per abitarlo (se si tratta di immobile ad uso abitativo) oppure per utilizzarlo come meglio crede (ad esempio per depositarvi oggetti o per cederlo in locazione a terzi).

Anche nel suo caso, quindi, lei e sua sorella, essendo comproprietari di un bene immobile ad uso abitativo, avete entrambi il diritto di goderne abitandolo o utilizzandolo per altri scopi.

Se uno dei due comproprietari utilizzerà l’immobile in modo esclusivo (ad esempio se lei lo abiterà interamente e sua sorella non lo utilizzerà in nessun modo), allora ci saranno due alternative:

• sua sorella accetterà questa situazione e lascerà a lei l’uso esclusivo dell’appartamento senza pretendere nulla;
• oppure se sua sorella le chiedesse di poter anche lei utilizzare l’appartamento e questo non sarà possibile, sua sorella avrà diritto ad ottenere una somma di denaro pari al 50% del canone di locazione dell’intero immobile (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 20.394 del 2013).

Detto questo, per quanto riguarda invece la divisione giudiziale dell’immobile (regolata dagli articoli 713 e seguenti del Codice civile e 784 e seguenti del Codice di procedura civile), occorre dire che la normativa in vigore prevede che la vendita all’asta (regolata dall’articolo 788 del Codice di procedura civile) è ordinata dal giudice solo se:

• l’immobile non è comodamente divisibile (per assegnare ai comproprietari una porzione corrispondente alla loro quota);
• il giudice non individui alcuna ragione per attribuire l’intero immobile ad uno dei due comproprietari che ne abbiano fatto richiesta oppure se nessuno dei comproprietari chieda l’attribuzione per sé della proprietà dell’intero immobile (cioè del 100%) con pagamento all’altro del valore corrispondente alla sua quota.

In altre parole: la vendita all’asta (alla quale possono partecipare anche gli eredi comproprietari) è solo l’ultimo rimedio che il giudice può utilizzare solo se:

• è stato verificato che l’immobile non può essere comodamente (e senza deprezzamento) diviso in parti più o meno corrispondenti alle quote (salvo conguaglio)
• e che nessuno dei comproprietari chieda l’attribuzione a sé della proprietà del 100% dell’immobile oppure che non vi sia alcuna ragione obiettiva per assegnare l’intero immobile ad uno dei comproprietari (se tutti hanno fatto richiesta di assegnazione dell’intero immobile a sé).

L’eventuale vendita dell’immobile è regolata dalle norme di cui agli articoli 570 e seguenti del Codice di procedura civile con offerte in busta chiusa sulle quali sarà il giudice a decidere in base ai criteri delineati dall’articolo 572 del Codice di procedura civile (l’offerta è accolta se è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita; se invece il prezzo offerto è inferiore per non più di un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita, il giudice può ugualmente accettare l’offerta, e dar corso alla vendita, se ritiene che non vi sia la possibilità di ottenere un prezzo superiore con una nuova vendita).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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