Condominio: ripartizione spese millesimali per spese relative alle scale, all’androne, all’ingresso principale dello stabile e dell’ascensore. 

In diversi edifici, alcuni condomini, proprietari di magazzini, hanno accesso alle proprie unità immobiliari dalla pubblica via. Disponendo di un proprio ingresso non sono costretti ad entrare dal portone centrale, né ad usare le scale o l’ascensore. 

Per costoro si pone l’eterno dilemma della ripartizione degli oneri relativi alla gestione delle parti comuni. In altre parole, la domanda che puntualmente si pone, in sede di approvazione del piano di riparto, è la seguente: i negozianti pagano le spese condominiali di pulizia e manutenzione o possono essere esonerati non usufruendo di tali servizi. 

Sul punto il codice civile stabilisce innanzitutto che tutti i condomini partecipino alle spese condominiali secondo i millesimi di proprietà. La regola dei millesimi non può essere derogata da nessuna convenzione, salvo vi sia l’unanimità. 

Chiamati a partecipare alle spese condominiali sono tutti i condomini che possono usufruire dei beni e dei servizi condominiali, indipendentemente poi dal loro comportamento. In altri termini non conta l’uso effettivo ma quello potenziale delle parti comuni. 

Con riferimento quindi ai negozianti e ai titolari di magazzini che hanno un proprio ingresso indipendente e autonomo, non v’è dubbio che anche questi, volendo, potrebbero accedere all’interno dello stabile, salire le scale o utilizzare l’ascensore: nessuno potrebbe impedirglielo. Né la legge vieta loro di praticare un’apertura nel muro condominiale per avere un secondo accesso, questa volta interno all’edificio. 

Peraltro anche i titolari di magazzini sono titolari del tetto, delle scale e dell’ascensore in quanto parti comuni e, come tali, devono contribuire alle relative spese. 

In particolare, per quanto riguarda le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’articolo 1117 del Codice civile. E ciò vale anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi con accesso dalla strada, poiché anche tali condòmini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione. Del resto nessuno mette in dubbio che il proprietario di un magazzino possa salire sulla terrazza condominiale e utilizzarla secondo gli usi consentiti o sfruttare il tetto per apporre un pannello fotovoltaico o una antenna. Allo stesso modo potrebbe usare l’ascensore per recarsi nell’appartamento di uno dei condomini, magari un amico. Il che significa dunque che, essendovi un uso potenziale delle parti comuni, le relative spese gravano anche su di loro. A tanto è pervenuta più volte la Cassazione [1].

Si tenga comunque conto che le spese relative alla pulizia interna, manutenzione delle scale e ascensore sono – come tutte le spese condominiali – ripartite secondo millesimi e in base al diverso uso che se ne fa, ai sensi dell’articolo 1123 del codice civile, secondo comma. Ragion per cui, i proprietari di magazzini e negozi pagheranno normalmente di meno rispetto agli altri condomini, avendo un numero inferiore di millesimi.

Detto ciò, vediamo a quali condizioni è possibile esonerare i proprietari di negozi dal pagamento delle spese di pulizia e manutenzione. Come anticipato, solo un regolamento o una delibera assembleare approvati all’unanimità potrebbe derogare al principio dei millesimi, venendo in favore di chi ha un accesso autonomo. 

La Cassazione ha preciso che una definitiva modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali, andando a derogare all’articolo 1123 del codice civile, richiede il consenso di tutti i condomini. Tuttavia, laddove si decida solo per un singolo esercizio, è sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi del palazzo. 

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